10月16日，一份寓見公寓的《業(yè)主公告》流傳開來。該公寓被爆出存在資金短缺，股權(quán)已全部質(zhì)押給銀行等，導(dǎo)致出現(xiàn)業(yè)主收不到租金、租戶被強行退租后銀行仍自動扣款等問題。
這已非長租公寓首次出現(xiàn)相關(guān)問題。實際上，寓見公寓本次出現(xiàn)的拖欠房東租金、押金返還困難、租戶在“不知情”的情況下簽署分期付款合同導(dǎo)致“每個月銀行卡被自動扣款”等一系列事件，均與8月份浙江杭州鼎家“爆雷”事件高度相似。
而出現(xiàn)“爆雷”事件的原因之一，便是部分長租平臺采用了“金融加杠桿模式”。該模式實質(zhì)上是讓租戶簽訂一份變相的金融分期產(chǎn)品合同，即“租金貸”類金融產(chǎn)品。長租平臺利用租戶信用向各類金融機構(gòu)，包括網(wǎng)絡(luò)小貸平臺和銀行信用卡部門融資，一次性獲得了全年租金。這導(dǎo)致“空置房也能收到租金”或“退租后仍需支付租金”等現(xiàn)象出現(xiàn)。更有甚者，部分租戶甚至是在毫不知情或并未收到任何風(fēng)險提示的情況下簽署了所謂的“租房”合同。
針對“租金貸”類金融產(chǎn)品，不少城市出臺了嚴格的管控措施。8月27日，廣東深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)布《關(guān)于規(guī)范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險提示》，提醒租客“租金貸”業(yè)務(wù)表面上按月付租金，實際上每月向機構(gòu)償還貸款。而平臺借此實現(xiàn)金融加杠桿，特別是部分平臺違規(guī)設(shè)置資金池，導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題，讓業(yè)主、租客甚至部分借貸機構(gòu)受損。8月28日，陜西西安市住房保障和房屋管理局提出，禁止住房租賃租金貸款相關(guān)內(nèi)容出現(xiàn)在住房租賃合同中。
然而，僅有“風(fēng)險提示”，約束力仍然不足，“一刀切”地嚴格禁止“租金貸”又過于簡單粗暴，會影響部分剛需租戶。因此，業(yè)內(nèi)人士認為，亟待建立更加系統(tǒng)性的約束機制。毫無疑問，制度建設(shè)當(dāng)然是重中之重。然而，在強監(jiān)管之外，以下幾個問題值得警惕。
一是長租公寓“市場化”運營問題。長租公寓在一定程度上存在前期投入大、盈利能力弱等問題。部分長租公寓的資本化運作也是在這個背景下產(chǎn)生的。相比互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)前期“燒錢”的模式，長租公寓屬于相對重資產(chǎn)的運營模式，即使不是自購、自建房源，包括客服、中介、技術(shù)類員工工資在內(nèi)的成本也會形成不小的開支。如果不能從根本上找到可持續(xù)的商業(yè)化道路，即使堵住了“租金貸”類產(chǎn)品的金融風(fēng)險漏洞，也可能會滋生新的問題。
二是寓見公寓資金鏈斷裂或受到此前鼎家事件的負面外溢影響。寓見公寓表示，平臺6月份原本敲定了一筆融資，簽屬了投資框架協(xié)議，并在7月份接受了投資方的盡調(diào)。但8月份鼎家公寓“爆雷”，導(dǎo)致投資方對行業(yè)信心不足，進而放棄了投資。實際上，類似的問題并非寓見公寓獨有。此前，包括團購業(yè)的“百團大戰(zhàn)”、共享單車2017年的資本狂歡在內(nèi)，都是在資本密集投入時，不少平臺過于重視擴大規(guī)模便增加了資金投入，而一旦市場、政策轉(zhuǎn)向或頭部平臺出現(xiàn)問題導(dǎo)致資本收緊，不少企業(yè)就會陷入融資困境。可以說，寓見公寓的資金危機無論與違規(guī)使用資金池是否相關(guān)，都早已埋下隱患。
三是租戶緣何會簽下“隱性貸款”合同?實際上，長租公寓用戶群體多為剛剛畢業(yè)的學(xué)生和初入職場的“白領(lǐng)”，大多數(shù)人接受過高等教育，甚至相比選擇直租或多人合租的群體而言消費能力更高。然而，盡管這類用戶理應(yīng)具備一定的金融風(fēng)險防范意識，或?qū)ζ跫s內(nèi)容保持高度“敏感”，但在現(xiàn)實中，“簽制式合同(標(biāo)準(zhǔn)化合同)之前從不看合同”者大有人在，不少租戶或僅僅只是掃一眼租金等“關(guān)鍵信息”，或由于追求“性價比”而忽視風(fēng)險，不會預(yù)先思考維權(quán)渠道，對風(fēng)險選擇性忽視;更有人對所謂的大平臺抱有盲目信任態(tài)度。這些問題不僅在租房環(huán)節(jié)經(jīng)常出現(xiàn)，同樣也有可能在購買理財產(chǎn)品等多個領(lǐng)域出現(xiàn)。
當(dāng)然，長租公寓的發(fā)展，不僅僅是“租售并舉”政策帶動的，更是龐大的市場需求催生的。在這一背景下，更多中長期健康運營的模式或?qū)⒊尚汀５牵伦?ldquo;租金貸”類產(chǎn)品，顯然只是長租公寓“打硬仗”的開始，其背后暴露出的企業(yè)運營模式危機、行業(yè)過度擴張傾向危機、消費者金融風(fēng)險防范和基礎(chǔ)法律意識不足的社會問題，需以更大精力及時解決。