2023年4月14日，錦江酒店（中國區）旗下國際中端酒店品牌康鉑，深圳南山旗艦項目簽約儀式“A ta santé！共創美好時刻”順利舉辦。本次項目的圓滿落地，標志著康鉑品牌成功進駐一線城市的核心地段，并成就了康鉑深耕一線城市戰略布局的新里程碑。

康鉑酒店深圳南山旗艦項目簽約儀式現場

本次酒店簽約項目位于深圳的標桿區域，南山區前海自貿區南新路。酒店物業屬于地鐵口上蓋物業，總建筑面積達12000平米。項目周邊寫字樓林立，商圈氛圍濃厚，高校、政府單位近在咫尺。深圳南山旗艦項目的落地，將為“中國第一區”添一處新銳的旅居之所，并成為海內外游客的理想歡聚之地。

據了解，在粵港澳大灣區城市群一體化規劃發展的背景下，南山區實施“科技創新+總部經濟”兩大戰略。也就是說，康鉑南山旗艦項目所在的區域，未來將成為世界級創新型濱海中心城區，比肩日本東京灣區、美國的舊金山灣區及紐約灣區等。

據了解，康鉑在全球15個國家擁有超600家酒店，在華發展規模也超過了160家，預計2023年即將突破200大關。其中，康鉑于2018年進入深圳市場，目前已落地6家酒店，分布于龍華區、龍崗區、寶安區和光明區等不同區域。

在諸如康鉑南山旗艦項目這類一線城市核心地段的酒店投資項目背后，投資人與品牌都付出了大量的時間和精力來考量雙方的匹配程度。畢竟，一線城市核心地段的投資價值稀缺性無需多說。對于手持如此寶貴的物業資源的投資人而言，如何更好地根據所在城市的市場情況，選擇高適配度的酒店品牌，同樣是一道不小的難題。

深圳中端酒店市場的挑戰與機遇

不同于傳統熱門旅游城市，深圳的旅游市場走出了一條新路，即商務旅游和城市旅游并肩前行。這樣的新型城市旅游構成，為深圳帶來了大量的商旅住宿需求。企業間頻繁的商務往來，為深圳帶來了不容小覷的客流。甚至有一種說法，“世界商務旅游，看中國；中國商務旅游，看深圳。”

作為接待入境過夜游客最多的城市，深圳這一指標在2010年就突破1000萬人次大關，之后逐年穩步增長，為商旅住宿提供了穩定的客源補給。

得益于此，深圳酒店市場發展呈現穩定向上態勢，且韌性十足。以疫情期間的抗壓表現為例，據STR數據顯示，2021年8-10月，深圳是四個一線城市中每間可售房收入最高的市場。

聚焦中端酒店市場的表現，深圳市場的表現更加亮眼。據STR數據顯示，在廣深疫情最嚴重的時期，深圳中端酒店的入住率回彈速度突出，且處于一線城市中的領先位置。

基于這樣的市場表現，深圳自然會引得更多投資人和品牌的關注。

據同程數科統計顯示，在2021年9月-2022年9月期間，四大一線城市的OTA酒店數量增幅不等。深圳增幅位列第二，僅次于北京，這意味著深圳酒店投資行為的活躍度較高。

作為近年來的投資熱門品類，中端酒店市場更是競爭激烈。維也納、康鉑等中端酒店頭部品牌，相繼加速布局深圳市場。如上文所提，康鉑在深圳目前已開業6家酒店。

對于想要進軍深圳中端酒店市場的投資人而言，除了品牌和投資活躍度的兩大因素之外，市場規模和供給側情況也需要審慎考量。

一方面，深圳面積較小，且是非典型的旅游型城市，所以整體市場規模小于北京、上海和廣州。因此，深圳中端酒店數量雖然處于穩步增長中，但增幅不大。

另一方面，2022年深圳存量酒店共有7400余家。這意味著很多投資機會落在了存量酒店資產上，投資人需要考慮酒店品牌對物業產品和品牌的升級賦能。

什么樣的品牌才能成為投資人的理想搭檔？

面對挑戰與機遇并存的深圳中端酒店市場，對于手持核心地段物業資產的投資人而言，什么樣的品牌才能讓其突破重圍，成為并肩前行的理想搭檔？

考量一個品牌是否有躋身核心地段的能力，投資人可以觀察品牌如何解決以下三個問題，然后做出判斷。

如何應對老舊物業的改造局限？

核心地段釋放出來的物業，大多為存量老舊物業，需要在改造進行之前對物業進行全面調查。在這個過程中，投資人會根據項目的實際狀況進行選擇性的改造。此時，更靈活且高性價比的改造方案，會讓投資人有更大的選擇空間。

一直以來，康鉑的項目選址首選市中心，備選重要地標和景點。經過如此多年的發展積累，應對不同條件的存量老舊物業，康鉑早已形成了相對成熟的改造體系，包括但不限于客房、公區、空間和后勤服務區域配套以及機電設備等環節。

針對老舊物業，康鉑給出的解決方案是將改造細分為四個不同等級，分別是重改、輕改、一級中改和二級中改，以更具性價比的翻牌成本，實現更可觀的收益增長。

以康鉑南京新街口中心店為例，翻牌后酒店各項經營指標都有所上升，ADR從207上升至300，OCC從70%提升至102%，Revpar更是實現了翻倍式增長，從145元增長至306元。

此外，針對不同物業條件和經營狀況的存量酒店，投資人可在康鉑的改造方案中，選擇是否對公區、浴室墻、客房雜件等區域進行改造。這樣的改造方案，給予了投資人更多的主動權，與品牌一同為消費者帶來耳目一新的全新體驗。同時輕改還可以滿足一些投資人想要邊營業邊改造的需求，加上康鉑對施工工期時間的嚴格把控，能在更短時間內讓酒店實現煥然一新。

如何應對小體量與高租金的雙重挑戰？

雖然投資人要對存量酒店進行重新定位和二次開發，自由度較高，但是如物業體量大小和高企的物業租金確實無法改變的。相應的，這就要求品牌需要有效提升物業坪效。

康鉑的做法是“節流”與“開源”同步進行。所謂的“節流”，指的是在產品環節高效發揮物業所有的空間。除了兼具中島式吧臺、餐廳、休閑區和辦公廳的復合型功能大堂Pleasure公區外，康鉑新推出的Studio多功能套房精致且空間利用率極高。

同時，Studio客房除了基本房型外，還有提供個性化增值服務的豪華房和家庭房等多種房型。對投資人而言，這樣的客房設計能為酒店吸引到更多不同細分客群。

“開源”，指的是酒店客房之外的非房收入。康鉑創立于1976年，源自法國盧浮酒店集團。2015年，錦江國際收購法國盧浮酒店集團，康鉑正式進入中國。康鉑提供的純正法式生活方式中就蘊含了“酒店+餐飲”的經驗。

通過提供純正源自法國的經典美食，結合本土市場的餐飲喜好，康鉑旗下項目能實現2/3住店客人的晚餐捕獲率，并創下了50%午餐客源來自酒店周邊客群的佳績。不僅如此，錦江酒店（中國區）還與盧浮酒店集團法國總部聯手打造UCOOK全球餐飲創新基地，為康鉑后續餐飲營收的發展持續提供支持。

如何提升在未來市場周期的適配性？

在進行物業改造時，投資人應回歸資產管理的本質，不僅要考慮項目改造在滿足當下市場需求的同時，還能在未來市場周期中具備高適配性。

以品牌定位增強對年輕人和國際客群的吸引力、撬動本地生活賽道以及前衛的產品打造理念，這是康鉑提升市場適配性的三大抓手。

其一，康鉑的品牌定位是感受美好、熱情分享的法式樂享社區，以商旅人士和年輕族群為目標客群。同時，康鉑此前在海外的多年發展積累，是其在國內市場吸引國際客群的重要加持。據品牌介紹，疫情前中國市場的康鉑酒店海外客源占比高達21%，其中上海外灘店的海外客源占比更是高達60%。不僅如此，康鉑還更新了品牌slogan，從“留戀每一刻”到“自有新享法”，以更主動的姿態與年輕消費者進行對話。

其二，康鉑通過餐飲和活動兩個著力點，不斷撬動本地生活賽道。據艾瑞咨詢數據顯示，2020年中國本地生活服務市場規模為19.5萬億元，到2025年預計增長至35.3萬億元。

康鉑在餐飲方面的優勢，上文已提，此處不再贅述。此外，康鉑固定的品牌活動和酒店活動，如頗具法式文化特色的葡萄酒會和體育賽事+餐飲等活動，是品牌消弭與周邊社區消費距離的關鍵之一。康鉑酒店（上海靜安店）之前先后舉辦了法國集市和國王節兩場活動，共吸引了近600人參與其中，總收入近4萬元。此外，還有薩爾薩舞會和學術講座等不同活動，既能帶動酒店一部分的餐飲等消費，也能清晰周邊人群對酒店的認知。

其三，康鉑前衛的產品打造理念，保持強勁且持續的市場競爭力。康鉑新推出的Studio客房，便是面向2030年的設計趨勢，以煙綠、雅白、地平線藍、亞麻色等色彩組合，以植物標本作為壁畫裝飾，契合了正在興起的自然風設計。同時，自然主義也是康鉑品牌視覺的主要元素，其酒店外觀就頗具自然氣息。

為了更好地創造輕松舒適的社交氛圍，酒店公區的設計必須過硬。早在其他中端酒店品牌開始重視社區活動之前，康鉑就早已布局。延續了品牌法式精神的Pleasure公區，將空間一分為四，分為中島式吧臺、城市會客廳、辦公區和餐廳區域，為不同社交場景提供恰如其分的物理空間。

可見，康鉑在產品及服務層面對變化的積極擁抱，早已成為品牌基因的一部分。也就是說，未來，康鉑的產品將繼續跟隨甚至是引領住宿空間風格波動，滿足不同年齡階段的消費者，為投資人帶來更可觀的經營收入。

寫在最后

有投資人直言，手持一線城市核心地段的物業時，既開心又擔心。開心的原因自然不用多說，而擔心的原因就是憂慮選擇的酒店品牌是否能讓資產實現二次升值。

實際上，酒店核心的價值是由每平米空間所帶來的現金流所決定，即通常所說的坪效。面對一堆亮眼的數據，務實的投資人重點關注的還是收入二字。如康鉑一般，將品牌優勢實打實地轉化為能為投資人帶來具體收益，如餐飲和法式生活方式系列活動等。

可以預見，康鉑深圳南山旗艦項目將與被稱為“中國第一區”的南山區一同奮進發展，為投資人，為南山區和康鉑品牌共同創造更可觀的投資收入，和更理想的發展前景。不僅如此，今年以來康鉑酒店在華南地區發展勢如破竹，已連續布局多個熱門城市核心地段。未來，康鉑品牌在華南地區甚至是粵港澳大灣區的影響力將進一步提升，從而在這片酒店投資熱土上繪出更宏大的發展藍圖！

而作為錦江酒店(中國區)旗下以生活方式IP為核心的薈語酒店，也是備受市場矚目。薈語酒店是以“幸福秘境”為體驗精髓的中高型都市自然幸福系酒店品牌。區別于傳統酒店的單一住宿功能，薈語酒店基于“生活方式+社區空間”概念，將其服務受眾從商務人士延展到了社區居民。通過提供鮮花零售、下午茶、求婚策劃、沙龍活動等幸福生活方式服務，使其得以滿足更多樣化的體驗需求。同時也不斷拓寬了自然幸福系酒店的邊界，實現營收方式的多元化。并且與各消費領域的頭部品牌進行戰略聯合，既降低創業的開源成本，又能觸達更多用戶群體，增強非房營收，建立鄰里的“親密”商業。通過創造全新的體驗消費，增強客戶粘性和客群轉化，打破同質化競爭的被動格局。期待薈語酒店也即將成為酒店創業市場上閃耀的新星。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。