大宗交易投資型買家借機入市 零售新開項目“新舊融合”

上海，2023年10月17日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對2023年三季度的寫字樓市場、零售商業市場、大宗交易投資市場和產業地產市場進行多維度的解讀。

上海寫字樓市場存量創新高，進博效應助力辦公市場再創精彩

上海寫字樓市場保持高位供應，三季度共有4個項目交付入市，分布于浦東、徐匯以及普陀三個區域，分別為浦東竹園板塊“陸家嘴金控廣場二期”、徐匯濱江板塊“云視路1號”、普陀真如板塊“中海真如境”以及長壽路板塊“鴻壽坊”。四個新項目共計規模約33.6萬平方米，前三季度累積供應面積達百萬平方米，至此上海甲級寫字樓目前存量已突破1600萬平方米。

在新增項目的帶動下，成交也有所上揚，三季度上海甲級寫字樓凈吸納量為12.5萬平方米，比上季度增長顯著。但同時在高位供應的影響下，甲級寫字樓整體空置率仍較上季度攀升了2.2個百分點至三季度為20.8%，租金繼續承壓，跌幅比上季度擴大，三季度甲級寫字樓平均租金7.9元/平方米/天，環比下滑1.34%。

三季度行業成交來看，本季度TMT占比最大，比重超過2成，互聯網等相關企業成交較活躍。其次為專業服務業，占比達19.4%，一些兼具服務及提供裝修的靈活辦公品牌仍積極布局在新項目中，而律所咨詢等行業在傳統商圈續租搬遷保持熱度。排名第三的為金融行業，占到14.4%，部分頭部金融企業在原辦公地續租或搬遷至新辦公項目。以上三類行業始終占據寫字樓租賃成交中主導地位，總占比超過五成，這種局面未來仍將得以延續。

戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，未來供應壓力仍較大，企業選址更看重地段、品質、服務與租金之間的平衡，品牌項目將保持一定優勢。當前，除了經濟數據開始逐漸企穩向好外，隨著第六屆進博會即將召開，本次進博會以更開放更創新更包容為主題，將見證越來越多參展商變成投資商。我們相信在以政策創新推動更高水平對外開放的指引下，上海辦公市場也將以進博會舉辦為契機再創往日精彩。

零售市場新開優質項目“新舊融合”

三季度，優質開發商的零售物業項目分別有鴻壽坊和龍華會。9月28日，由瑞安房地產開發、瑞安新天地打造的城市更新項目鴻壽坊正式開街納客。鴻壽坊始建于1933年，歷經近百年歷史變遷，目前首批有60余個品牌入駐，包括51個上海或區域首店，旨在留存滬西城市市民生活記憶與溫度，塑造“精致煙火氣”的上海15分鐘生活圈商業新范式。而龍華會與千年古剎龍華寺相望而立，總商業體面積約10萬平方米，9月26日街區部分開業迎客。龍華會在形如街巷的商業空間中，將龍華廟會和京劇元素融入商業體，同時龍華會的年輕力在其品牌選擇中也可一窺。龍華會已集結超過200個品牌，其中全國首店、上海首店、浦西首店、徐匯首店等各能級首店超過70家，地面商業中首店占比近90%。這些風格各異的業態在內退的玻璃幕墻和打開的半戶外空間中，形成了古今交融的全新商業氛圍。

線上國貨品牌向線下融合發展

從品牌端層面來看，國際品牌加速開店之余，本土線上品牌也在加快走向線下的腳步，如8月中旬，從線上渠道起家的專業洗護品牌effortless開啟線下布局，其首個線下體驗空間「植愈所」在上海靜安嘉里中心開業，消費者不僅可以體驗其全系產品，還可在現場匹配出適合自己的定制護發方案。9月，設計師品牌Lost in echo和Zé by SANKUANZ分別開設了首家線下門店，而原創香水品牌UTTORI五朵里也走出集合店，于青浦蟠龍天地落地首家自營線下門店。可見國內潮流品牌在嘗試了線上低成本平臺的搭建后，對于上海整體的商業市場任然保持樂觀向上的態度，選擇在較為優質的商業載體中開設第一家線下店鋪，這也表明上海線下實體店消費并未受到線上消費的沖擊，在未來線上與線下的消費將更好的進行融合發展。

戴德梁行華東區商業部高級助理董事陳云九表示，三季度整體市場平穩，基于一系列優質振興消費的措施與政策出臺，上海零售市場恢復平穩，無論是開發商、品牌端還是消費者表現都是積極正面的。展望未來，上海在挖掘存量商業的過程中，會將歷史保護建筑的價值發揮到極致，同時秉承“修舊如舊”的概念，將歷史保護建筑與商業有機的融合。如Prada與榮宅將品牌展示融入歷史保護建筑，Z-Hotel與沙美大樓將歷史保護建筑中的商業業態得到創新。無論是“煥活”為開發商的商業運營空間，還是品牌端產品與活動的展示地。我們將共同期待上海更多未被挖掘的老舊建筑可以被激發其潛在的價值，并以煥新的商業面貌呈現給消費者。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文也同時表示，未來上海商業將以線上與線下融合發展的模式展開，而實體店將不再是單純的銷售場所，還將成為消費者體驗、品牌形象展示、售后服務等多種功能的綜合體，勢必成為線上線下融合的重要載體。總體而言，以信息化應用為支撐，依托“線上平臺+線下載體”兩大消費陣地，線上線下雙向發力，通過拉動商流、聚集客流、活動引流、擴大需求、加速周轉、拓展渠道，打造消費流量引力場，提升消費集聚和增值效應。

上海大宗交易成交放緩，投資型買家借機入市

三季度，上海大宗交易市場共收錄21筆、共計162億元成交，金額同比下降34%、環比下降33%，成交有所放緩。

物業類型方面，因中糧海景壹號和寶龍公寓的帶動，公寓/住宅以56.4億元、35%的市場占比躍居首位，辦公/研發辦公則暫退居第二，但考慮到上半年其基礎雄厚，不排除全年成交統計中辦公/研發辦公重回第一的可能。

關于買家類型，有一個微妙的積極變化，投資型買家發力明顯、占比大幅提升，2022、2023上半年上海大宗交易市場投資型買家占比分別為65%、59%，而2023第三季度這一數字飆升至87%，漲幅明顯。自用型買家占總成交額的13%，其中又以消費類和專業服務類較為活躍，二者占到自用型買家成交總額的半數以上。

關于內外資占比，2023開年至今上海大宗交易市場內外資基本維持在二八開的態勢，第三季度外資買家成交銳減至4%，內資買家占比升至96%，為歷史最高點，成為上海大宗交易市場主力軍。

展望四季度，戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強提出以下預測：

1. 辦公大宗市場繼續調整，資本化率出現上升趨勢，賣方價格預期將進一步降低，市場存在抄底機會；

2. 市場將繼續延續以內資買家為主導的市場格局，預計四季度外資買家依然表現偏弱；

3. 作為新崛起的另類資產，長租公寓望四季度仍將是機構投資人最關注的資產類別之一；

4. 消費類基礎設施REITs申報工作正如火如荼地進行，四季度或將出現成功發行案例，零售類資產會吸引更多投資人目光；

5. 隨著住宅政策的預期變化，住宅整棟資產重新受到市場關注。

預制菜冷鏈需求旺盛

預制菜產業發展迅速，其保鮮及便利性受餐飲行業及消費者喜愛，預制菜市場需求旺盛。預制菜食品產業為保證產品新鮮度，對冷鏈存儲條件要求較高。多溫區綜合型冷鏈園區的進一步發展，滿足各類預制菜食品的存儲要求，保障預制菜存儲的效率及品質。預制菜食品產業布局持續擴張，對多溫區綜合型冷鏈園區的需求呈現旺盛態勢，預制菜將成為冷鏈的主要去化力。

華東高標倉庫整體表現平穩

三季度，華東高標倉庫租賃市場需求依舊整體表現平穩。其中，上海市高標倉庫市場租賃需求整體表現積極，平均租金環比微漲0.8%至49.5元/平方米/月，市場空置率環比微降0.8個百分點至9.8%。江蘇省高標倉庫市場主要租戶仍為電商、快遞快運，制造業需求上升，平均租金保持穩定為34.4元/平方米/月，市場空置率環比上升2個百分點至16%；安徽省高標倉庫市場平均租金環比微降0.6%，至27.8元/平方米/月，空置率環比上升0.6個百分點至14.0%；浙江省高標倉庫市場主要去化力為電商、快遞快運，平均租金微升0.5%至35.4元/平方米/月；空置率環比上升1.5個百分點至19.9%。

戴德梁行中國區產業地產部董事總經理蘇智淵表示，華東區域租賃市場整體租戶結構穩定，制造業、電商及快遞快運為主要租戶。本季度租戶擴租較少，部分項目出現大租戶退租及租約到期后不續租的現象。上海、蘇州等部分地區物流園區受政府稅收嚴苛要求影響，高稅收高產值的租戶如制造業類更受園區青睞。由于市場供應量較大，租賃問詢表現平淡，導致華東整體市場去化緩慢。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。