受疫情沖擊、宏觀政策影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)下行，但越秀地產(chǎn)仍以32.8%的增速實現(xiàn)了逆勢增長。年報發(fā)布后，越秀地產(chǎn)以其亮眼業(yè)績表現(xiàn)出的持續(xù)增長趨勢，備受境內(nèi)外知名投行、券商機構(gòu)的看好。
中金在報告中表示，看好越秀地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢，認(rèn)為越秀地產(chǎn)財務(wù)表現(xiàn)更加優(yōu)化，背靠優(yōu)質(zhì)資源、多元增儲有道，土儲充足且布局合理，預(yù)計越秀年盈利增長將提速，將在“十四五”期間取得超過 20%的年均銷售增長，持續(xù)釋放價值。
01
年報業(yè)績超預(yù)期、獲權(quán)威投行認(rèn)可
“綠檔”地位備受看好
2020年越秀地產(chǎn)年報發(fā)布后，花旗、中金、中信里昂、中銀國際、興業(yè)證券、大和等多家知名投行維持了對越秀地產(chǎn)的“跑贏行業(yè)”、“買入”評級，多家投行上調(diào)了目標(biāo)價。
年報顯示，2020年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷售金額約為人民幣957.6億元，同比上升32.8%，完成全年合同銷售目標(biāo)人民幣802億元的119.4%；合同銷售均價約為每平方米人民幣25,200元，同比上升21.7%。
中銀國際和中信里昂都表示，盡管受到疫情的影響，越秀地產(chǎn)依然保持財務(wù)穩(wěn)健，業(yè)績表現(xiàn)良好。越秀地產(chǎn)實現(xiàn)核心凈利同比增長14.6%，高于中銀國際預(yù)測的增長率。花旗還指出，高達(dá)1200億元的已售未入賬銷售收入將為未來業(yè)績釋放奠定基礎(chǔ)。
在業(yè)績持續(xù)增長的同時,越秀地產(chǎn)的財務(wù)情況也越發(fā)穩(wěn)健。對此，中金在報告中表示，越秀 2020 年歸為綠檔后，各項債務(wù)指標(biāo)得到進(jìn)一步優(yōu)化：扣預(yù)負(fù)債率同比下降 2 個百分點至 69%，凈負(fù)債率同比下降 26 個百分點至 48%，現(xiàn)金短貸比達(dá) 2.3 倍。
同時，受益于穆迪和惠譽均對公司維持投資級評級，越秀 2020 年平均融資成本邊際下行 0.3 個百分點至 4.6%，財務(wù)結(jié)構(gòu)更加健康合理。對此，中信里昂還指出，“綠檔”地位具有明顯優(yōu)勢，將增強公司在集中供地制度出臺后的獲取優(yōu)質(zhì)土儲的能力。
02
“6+1”多元增儲
資源優(yōu)勢強化、持續(xù)釋放價值
近年，越秀地產(chǎn)正推進(jìn)以“軌交+物業(yè)”、國企合作、城市更新、“住宅+配建”、收并購和產(chǎn)業(yè)勾地六種方式拿地，控制拿地成本，并以公開市場競拍項目做補充，形成“6+1”特色化、多元化增儲平臺。
年報顯示，2020年，越秀地產(chǎn)以“6+1”增儲模式分別于廣州、佛山、江門、杭州、蘇州、南京、青島、煙臺、濟南、重慶和成都新增 22 幅土地，總建筑面積約為 560 萬平方米。城市更新方面，廣州里仁洞村、南沙大崗鎮(zhèn)東流村舊村改造已按計劃積極推進(jìn)，增加潛在土儲約189萬平方米。
對此，中金在報告中指出，2020年，TOD、配建、國企合作的增儲方式分別占新增土儲的19％、25％和10％，僅46％來自公開市場。中金預(yù)計新獲取項目的整體毛利率處于25至30%的合理區(qū)間，考慮到總土儲中大灣區(qū)面積占比提升至 55%，以及充裕度領(lǐng)先行業(yè)（覆蓋約 5 年銷售），中金認(rèn)為越秀的資源優(yōu)勢得到進(jìn)一步加強。
瑞銀、中銀國際和花旗也對“6+1”多元增儲模式表示認(rèn)可，認(rèn)為其是公司具有差異化的拿地方式，將有效助力公司豐富土地儲備，有利于支撐利潤增長，助力公司業(yè)績持續(xù)釋放。同時，中信里昂還認(rèn)為，越秀地產(chǎn)92%的土地儲備位于一、二線城市，有利于公司實現(xiàn)盈利的持續(xù)增長。結(jié)合公司“綠檔”地位，使越秀地產(chǎn)的增長潛力比大多數(shù)同行都更加明顯。
03
TOD戰(zhàn)略優(yōu)勢凸顯，助力業(yè)績釋放
自2019年越秀地產(chǎn)提出“軌交+物業(yè)”戰(zhàn)略，引入廣州地鐵作為第二大股東以來，越秀地產(chǎn)借力廣州地鐵獲取多處高能級土地資源，為企業(yè)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，并于2020年收購了廣州地鐵物業(yè)公司67% 的股權(quán)，持續(xù)深化與廣州地鐵的戰(zhàn)略合作關(guān)系。
對此，中銀國際在報告中提到，此次收購使得越秀地產(chǎn)下的物業(yè)業(yè)務(wù)覆蓋的業(yè)態(tài)更加全面，涵蓋了住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)（主要是越秀房托的項目）和公共基礎(chǔ)設(shè)施（主要與地鐵相關(guān)），有利于公司業(yè)績持續(xù)增長。此外，中信里昂還認(rèn)可了TOD戰(zhàn)略對于公司提高獲取優(yōu)質(zhì)項目的競爭力的促進(jìn)作用。報告指出，越秀地產(chǎn)的國企背景和其與第二大股東廣州地鐵的合作有助于公司獲得更多優(yōu)質(zhì)土地。
年報顯示，截至2020年底，越秀地產(chǎn)已擁有 5個TOD項目，分別位于廣州黃埔、增城、番禺三大片區(qū)，總土地儲備達(dá)到 388 萬平方米，約占本公司大灣區(qū)土地儲備的 28.7%和總土地儲備的15.8%，對于公司優(yōu)質(zhì)土地資源儲備貢獻(xiàn)較大。2020年，雖然面對疫情的沖擊，越秀地產(chǎn)TOD卻依然實現(xiàn)了跨越性增長，全年實現(xiàn)合同銷售約人民幣170.0億元，同比上升236.6%。其中，品秀星樾更實現(xiàn)合同銷售75.3億元，單盤銷售成績位居廣州黃埔區(qū)第一，廣州前三位。
在認(rèn)可2020年TOD項目業(yè)績表現(xiàn)的同時，對于TOD項目對公司業(yè)績增長的貢獻(xiàn)，花旗認(rèn)為，公司憑借其獨特的國企資源優(yōu)勢，在TOD戰(zhàn)略的支撐下，2021年開始增長路徑會更加清晰，TOD項目（占總土儲的15.8%，有5個項目，超1000億貨值）每年將貢獻(xiàn)200億元的銷售，助力業(yè)績釋放。
2020年，越秀地產(chǎn)業(yè)績優(yōu)異、財務(wù)健康，充分發(fā)揮國企優(yōu)勢，以多元增儲模式、TOD戰(zhàn)略為支撐，不斷提升差異化競爭力，實現(xiàn)了穩(wěn)健、可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。
展望2021年，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)表示：在十四五戰(zhàn)略規(guī)劃開局之年，越秀地產(chǎn)將繼續(xù)堅持高質(zhì)量可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，努力實現(xiàn)各項業(yè)務(wù)和經(jīng)營業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)定增長，不斷提高股東的資金回報率和股東價值。
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