半島全媒體首席記者 陳邵華 鄭成海
(資料圖片僅供參考)
日前，市政府新聞發布會透露，市城管委今年在全市開展“物業管理領域服務品質提升攻堅行動”，從根本上解決物業管理領域突出問題。其中，公共收益不公開被列為整治的重點問題之一。近日，記者采訪了解到，公共收益賬目不公開、不透明，往往成為小區物業糾紛的導火索之一。在嶗山區凱旋花園書香門第小區，新一屆新業委會成立兩年來，圍繞小區公共收益去向問題，一直在與前一家物業公司“唇槍舌戰”。前不久，業委會更是選擇與其對簿公堂。記者對此進行了多方采訪。
>>>反映
前期物業撤走留下一堆謎團
物業服務良莠不齊，業主體驗冷暖兩重天。在嶗山區松嶺路58號凱旋花園書香門第小區，第二屆業委會主任鄒先生對此深有感觸。
“前期物業在這里服務了10多年，從未對公共收益進行公示，我們也不知道錢都花在哪兒了。”近日，鄒先生向記者講述了小區業委會代表全體業主與前期物業斗智斗勇，對接多年仍待解的公共收益難題。“我們已向青島仲裁委員會提起仲裁申請，請求依法裁決被申請人支付2020年度地上公共車位的公共收益41萬余元。”
業委會主任鄒先生向記者介紹小區車位情況
鄒先生介紹，前期物業合同顯示，2009年8月16日，青島凱旋物業有限公司和凱旋花園書香門第業主委員會簽訂了物業管理委托合同，其中第十六條約定，“委托管理期限自2009年5月1日0時起至第一屆業主委員會任期屆滿，第二屆業主大會選出新一屆業主委員會重新簽訂新的物業管理委托合同時止”。
“小區有五六百個車位，是公共收益的主要來源。”鄒先生告訴記者，前期物業合同約定露天車位每輛每月100元。該合同同時約定，地面公共車位泊車費扣除車輛管理人員等相關費用后與業主按比例分成，并且物業公司應當對物業管理費用收支情況公示。他稱，上述合同生效后，業主均依約按照每月100元標準向物業交納地上車位費，但是凱旋物業不僅未能依據上述合同約定按年公布包含公共收益在內的物業管理收支情況，更是從未將上述地面車位的公共收益公示并移交給業委會進行管理。
鄒先生說，第二屆業委會在2021年1月正式成立后，依據前期合同約定和相關法律法規的規定，在2021年2月致函凱旋物業，要求其對合同成立之日直至2020年12月30日止的上述泊車費公共收入的所有收入和支出以及余額等相關賬目進行提供和公示，并對新業委會成立之后的上述公共收入按照季度進行公示并移交業委會專管。2021年2月9日，凱旋物業回函將2020年度的地上停車位收入以后附明細方式提供給業委會，但是對之前的泊車費全部收入和支出以及余額等相關賬目，以與第一屆業委會進行洽談交接為由拒絕提供。”
2021年，在街道辦事處和社區居委會的監督指導下，小區召開業主大會，重新選聘了物業公司。“2021年12月份，凱旋物業撤出小區。”鄒先生說，前期物業雖然撤走了，但留下了很多謎團。
>>>追問
十余年公共收益到底去哪了
采訪中，鄒先生告訴記者，當初凱旋物業撤走時，對于小區公共收益并未進行移交，到底賬上還剩多少錢，業委會和廣大業主并不清楚。在業委會看來，前期物業公司不能“說走就走”，起碼得給業主們一個交代，因為這筆資金屬于全體業主。
沒有對比，就沒有傷害。鄒先生稱，新物業公司上崗一年多，大伙們就發現小區公共收益確實是一本大賬。“現物業是青島恒福物業管理有限公司，接收之后的2022年1月1日至12月31日期間，共計收取560個地面車位的地面車位費669600元，扣除合同約定的物業公司30%管理費后，剩余70%合計468720元屬于全體業主。”鄒先生說，這也讓他們對前期物業更加懷疑了。
小區閑置的網球場地
5月18日，記者看到，在恒福物業發給業委會的一份聯系函中稱，“扣除依據貴方委托付款實際支出的214190元，實際剩余當期公共收益254530元，該公共收益將按合同約定及時轉賬至貴方賬戶。”青島恒福物業管理有限公司蔣經理告訴記者，小區現在執行的物業費標準和此前沒有變化，仍是每平方米1.1元，車位費依舊是每月100元。
“新物業公司進駐一年，小區就結余四五十萬元。前期物業在小區服務了十多年，公共收益一共有多少？這些資金到底去了哪？”采訪中，鄒先生發出這樣的疑問。他稱，經過與凱旋物業多次溝通，2021年5月18日，凱旋物業打印出了2020年度車位費收入、車管人員費用明細，確認車位費收入586420元，但是扣除14位車管員工資福利費用394080元后，當年僅結余46216.71元。
鄒先生回憶，對于物業公司提交的這份賬單，他和其他業委會成員當場提出質疑。“小區自始至終就不存在專門車管員的配置。當年5月25日，我們致函凱旋物業就車管員問題要求其澄清。凱旋物業回函確認其12名車管員新編制。”2021年8月，業委會致函金家嶺街道辦事處等相關部門求助。
接到小區業委會反映后，嶗山區住建局、金家嶺街道辦事處牽頭成立工作組，先后四次開會溝通，并在2021年9月1確認，凱旋物業將新業委會成立至今的公共收益進行移交，之前2009年至2019年的小區公共收益情況，由物業進行梳理并向新業委會進行公示，必要時委托審計公司進行審計。
盡管相關部門已經介入，但此事并未取得明顯的進展，關于小區公共收益問題，凱旋物業方面依然沒有給讓業主們滿意度的答案。
>>>回應
正在開會研究應訴事宜
14位車管員到底是否存在？他們總計394080元的工資福利費用以及職責問題成為這起物業糾紛最具爭議的焦點。記者注意到，針對業委會方面的質疑，凱旋物業曾多次致函進行回應。
在凱旋物業向業委會提交的《關于辦理凱旋花園書香門第小區物業交接事宜的函》中提到，為便于物業交接一次性順利完成，凱旋公司建議，2021年12月25日前，業委會派遣專人同凱旋物業就物業交接事宜協商溝通，對物業交接時間、權利和責任分界點、交接內容、交接查驗方法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式等事項進行確認，而后由雙方在物業交接前簽訂《物業交接協議》。
此外，凱旋物業在2022年1月14日向業委會提交的一份溝通函中寫道：“現仍存有小區部分公共收益收入暫存于我公司。請貴委及時指派專人，攜帶相應授權委托手續，及時就凱旋花園書香門第小區在物業交接前等公共收入等數額、公共收入分成比例、公共收入退還方式、公共收入退還主體、公共收入交接等事項進行確認，以便于完成僅剩等物業代存公共收入的交接，及時完成物業交接工作。”
前期物業向業委會提交的確認函
針對業委會提出的“14位車管員工資待遇費用”異議，凱旋物業也曾回函予以證實。該函件顯示，凱旋物業下半年人員架構一頁中顯示，車管值班崗位，調整后編制為12人。值得一提的是，在參與小區物業競標時發出的確認函中，凱旋物業同意新物業合同不再聘用車輛管理員，以及泊車費收入扣除稅金后的30%歸其所有的公共收益分配比例。
那么，小區公共收益到底還剩多少？物業公司的扣除依據何在？為了弄清相關疑問，5月19日，記者致電凱旋物業總經理方立先進行求證。在電話中，方立先表示，業委會目前已經提起仲裁，他們正在開會研究應訴事宜，“其他不能多作回復”。
>>>實探
維修改造方方面面都需要錢
5月18日，記者來到凱旋花園書香門第小區進行了現場探訪。面對記者，業委會負責人和小區物業經理均坦言，小區建成多年，很多設施已出現老化，急需利用公共收益等資金進行維護改造。
現物業公司蔣經理向記者展示最新更換的監控系統
當天，記者從松嶺路進入小區西門，只見偌大的小區里綠樹成蔭，物業人員正在忙著澆水、清理小區衛生。在36號樓附近，小區物業配套用房大門緊閉，處于閑置狀態。記者在小區東南角看到，這里建有兩處標準化網球場，不過地面破損嚴重，中間的攔網不知去向。在小區29號樓附近，一處涼亭破爛不堪，頂棚上的幾根木頭搖搖欲墜。
小區待修路面
小區業委會主任鄒先生介紹，小區一共有60多棟樓、933戶業主，基本上都是多層住宅。他告訴記者，該小區從2005年起陸續入住，到現在一共已有十多年的時間。由于建成使用時間較長，小區很多設施開始老化，需要進行更新維護。去年，小區利用公共收益對監控系統進行了更新，一共增加了60多個攝像頭，投入了20多萬元。在39號樓附近，小區道路破損嚴重，業委會安排物業人員進行維修，花了好幾萬元。此外，在業委會的主導下，小區重新開放了北門，讓車輛進出更加有序。
鄒先生坦言，現在小區還有很多地方需要維護。一方面，他們打算對長期閑置的網球場進行翻修改造，讓這兩處場地充分利用起來，等到時機成熟時，還可以對外出租。另一方面，小區物業用房由于閑置了十多年，業委會也希望讓這處設施重新啟用，為業主們提供娛樂休閑場所。但僅這兩項大工程，就需要不菲的支出。他坦言，由于小區公共收益有限，只能盡量把有限的資金用在刀刃上。
恒福物業蔣經理介紹，當初接手時，一共有二三百棵樹已死亡，在多方的共同努力下，目前已逐步清理完畢。他告訴記者，該物業在小區派駐了50多名員工，包括保潔、安保、工程等人員。經過一年多的努力，物業服務得到了業主們的認可，目前收費率已達90%。蔣經理表示，該小區面積大、樓座多，很多設施老化嚴重，需要大量的資金投入。他說，以車位為例，目前一共有五六百個車位，遠遠滿足不了業主需求，如果有足夠的資金，還可以挖掘更多的停車資源。
>>>亮招
多方合力守護小區錢袋子
如何讓小區業主們共同的“錢袋子”更安全？青島市相關部門一直在努力。
5月6日，青島市城管局官網發布公告，對《青島市物業管理區域業主共有資金賬戶管理工作指導規則（征求意見稿）》公開征求意見。
記者看到，意見稿對共有資金賬戶的開立和變更，共有資金賬戶的收支范圍、共有資金管理進行了明確規定。賬戶開立過程中，街道辦事處、業主委員會、銀行業金融機構應簽訂銀行結算賬戶管理協議，明確三方權利與義務，約定特殊情況下賬戶管理并按照銀行結算賬戶管理相關規定辦理單位銀行結算賬戶的開立、變更和撤銷等相關手續。
在共有資金管理方面，業主委員會開立共有資金銀行結算賬戶信息通過智慧物業平臺向物業管理區域內業主、居民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）、區（市）、市有關管理部門自動開放，接受全體業主監督。
開立共有資金銀行賬戶應簽訂青島市物業管理區域業主共有資金賬戶開立三方協議，業主委員會到期未成功換屆或業主委員會失效的，原則上賬戶只收不支。如有特殊情況需要動用賬戶的，需滿足本《規則》“共有資金的收支范圍”等要求條件并，由社區居委會代行業主委員會職責，并提供物業服務項目所在地的街道辦事處（鎮人民政府）出具的證明。
業主委員會到期未成功換屆的由智慧物業平臺根據業主委員會備案信息自動向共有資金結算銀行推送到期提醒，業主委員會失效的由街道辦事處（鎮人民政府）通過智慧物業平臺向共有資金結算銀行發送通知。
青島市城管局介紹，該指導規則對業主委員會備案、印章刻制備案、業主共有資金賬戶開立所需材料和流程進行規定和明確，確保相關業務可操作性、可執行性。通過智慧物業平臺實現業主委員會線上備案、自動分配編碼以及備案信息向業主、居民委員會、相關管理部門推送、共享，實現業主委員會成員和備案信息的實時查詢和全過程公開。從共有部位及場地占用、出租、廣告公共收益等8個方面和共有部位、共用設施設備維修、更新、改造，業主委員會工作經費列支等6個方面進一步明確了公共收益列支范圍。對《民法典》《青島市物業管理條例》中對業主共同決定事項中對共有資金使用、籌集程序和法定比例等進行明確，確保共有資金收支合理、合法、合規。
>>>說法
物業管理“責權利”要分清
近日，青島市政府新聞辦召開的新聞發布會上提及，公共收益仍是物業管理中難啃的硬骨頭。隨著城市更新不斷深入，物業服務攻堅也提上日程，青島開始多方合力，靶向治理公共收益等物業服務中的諸多難題。今年3·15前期，島城相關部門發出倡議，不侵占挪用業主公共收益，及時公開物業收費等情況。
書香門第小區的案例，根源在哪里？又給了我們一個怎樣的警示？
山東元鼎律師事務所單正國律師認為，當前很多物業糾紛的根本原因是在于，前期物業管理和開發商之間針對物業合同的不透明和法律關系的模糊。“業主大會和物業公司簽訂的合同相對來說更加公平合理，付出兩塊錢就能得到兩塊錢的服務。”單律師認為，但現實情況中，新盤的開發商與物業多是母子公司，物業合同中的明碼標價即便虛高，業主也只能被動接受。在司法體系中，對物業服務的司法判定，不贊成業主通過拒繳物業費的方式進行反擊，但現實中，因入住率等客觀問題導致業主無法擰成一股繩去維護自己的權益，但業主個人想要針對物業，往往軟弱無力。
面對前期物業合同中的種種不公，單律師表示，只能靠組建業委會，形成新的業主大會，從而簽訂新的物業合同。“凱旋花園書香門第就是一個典型的案例。這個案件的問題在于合同模糊，再者，物業公司不作為，十余年沒有向業主出示公共收益明細。”針對公共收益問題，他提議，首先相關部門要加強監管，比如出臺強制要求公共收益獨立建戶的規定，“不能把公共收益放在物業的賬戶上，因為久而久之很容易出現亂支配的現象。”他表示，還要責、權、利分清，屬于公共收益的，一定要按照合同去逐月或者逐季度去撥付到業委會賬戶內。此外，應當對公共收益的分配比例、區間范疇進行具體約定，避免物業公司利用模糊范疇偷換概念。