海口市印發(fā)《海口市農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易管理暫行辦法》(下稱《辦法》)，對(duì)哪些條件下的農(nóng)村土地可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易，采取何種方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易，土地流出方如何申請(qǐng)流轉(zhuǎn)交易以及有關(guān)交易行為規(guī)范等內(nèi)容作出規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易行為，保障交易雙方合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)交易秩序。
具備5種條件的農(nóng)村土地可以流轉(zhuǎn)交易經(jīng)營(yíng)權(quán)
但3類情形下禁止流轉(zhuǎn)交易
《辦法》中明確，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是指農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地、四荒地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。
農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易包括：(一)以家庭承包方式以及通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等其他方式承包的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán);(二)集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán);(三)其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。
《辦法》規(guī)定，農(nóng)村土地需具備土地經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬明晰，權(quán)證齊全有效;具有流轉(zhuǎn)交易土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的真實(shí)意愿;交易雙方必須是法人、其他組織或具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人;土地流轉(zhuǎn)用途符合國(guó)家的法律法規(guī)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等政策規(guī)定;其他應(yīng)具備的條件等5種條件，才能進(jìn)行農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易。
《辦法》還規(guī)定，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬不合法、不明晰或有爭(zhēng)議的;不利于重點(diǎn)生態(tài)功能保護(hù)區(qū)建設(shè)的(生態(tài)濕地、飲用水水源保護(hù)區(qū)等);法律法規(guī)規(guī)定或原流轉(zhuǎn)交易合同約定其它限制土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的，都禁止進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易。
此外，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易需要遵循不損害農(nóng)民的土地承包權(quán)益、不得改變土地的集體所有性質(zhì)、不得改變土地用途、不得破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境等原則。
怎樣流出?
土地流出方需提交7類材料向服務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)
《辦法》中指出，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)可以采取互換、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)包、入股以及法律法規(guī)規(guī)章等規(guī)定的其他方式。通過(guò)以上方式取得農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)后再流轉(zhuǎn)的，應(yīng)征得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人及所在集體經(jīng)濟(jì)組織同意。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流出方，可以委托村組集體經(jīng)濟(jì)組織或中介機(jī)構(gòu)流轉(zhuǎn)其農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。受委托的集體經(jīng)濟(jì)組織或中介機(jī)構(gòu)應(yīng)與流出方簽訂書面委托協(xié)議。
此外，根據(jù)《辦法》，土地流出方申請(qǐng)土地流轉(zhuǎn)，需要向農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)提交7類材料進(jìn)行申請(qǐng)，包括：流轉(zhuǎn)信息發(fā)布申請(qǐng)書;流出方的聲明與保證;流出方主體資格證明;土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證、第二輪承包有效合同的正本和復(fù)印件;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)流轉(zhuǎn)交易的，需提交本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表簽署同意土地流轉(zhuǎn)的書面證明;需要評(píng)估的必須提供評(píng)估報(bào)告文書;法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。
流出方與海口農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心簽署《委托交易協(xié)議書》后，交易中心進(jìn)行登記審查，根據(jù)流出方提交材料進(jìn)行對(duì)外發(fā)布招標(biāo)公告信息(含區(qū)位、面積、農(nóng)戶數(shù)量、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)期限、指導(dǎo)價(jià)格、流入方基本條件要求等)，公告期至少10日，期間，未經(jīng)該交易中心同意流出方不得撤回交易。同一交易品種再次流轉(zhuǎn)交易的時(shí)間間隔不得少于5個(gè)工作日。
怎樣流入?
流入方與流出方需簽訂流轉(zhuǎn)交易合同并經(jīng)交易中心結(jié)算款項(xiàng)
公告期間，意向流入方需要向海口農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心遞交受讓申請(qǐng)及相關(guān)材料。包括：受讓申請(qǐng)書;流入方的身份證明文件或有效證件(照);同意受讓的內(nèi)部決議書;需要提交的其他材料。
公告期滿后，海口農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)意向流入方的受讓申請(qǐng)進(jìn)行登記，對(duì)意向流入方進(jìn)行資格審查。如只產(chǎn)生一個(gè)符合條件的意向流入方，可以采取公開協(xié)商的方式;如產(chǎn)生兩個(gè)及以上符合條件的意向流入方，應(yīng)采取競(jìng)價(jià)、拍賣或招標(biāo)等方式確定流入方。確定流入方后，交易雙方簽訂農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易合同(內(nèi)容需含流轉(zhuǎn)標(biāo)的權(quán)屬性質(zhì)及內(nèi)容、流轉(zhuǎn)期限和起止時(shí)間、流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式和期限、經(jīng)營(yíng)方向和用途等)。
流出方、流入方按照合同約定通過(guò)海口農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行成交價(jià)款結(jié)算。流出方、流入方為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民合作經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)民的，免收交易服務(wù)費(fèi)用。
《辦法》中還規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)交易價(jià)格，以當(dāng)?shù)貐^(qū)域農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格指數(shù)為依據(jù);流轉(zhuǎn)價(jià)格低于區(qū)域土地流轉(zhuǎn)價(jià)格指數(shù)的，應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員(代表)會(huì)議同意。
《辦法》還對(duì)流轉(zhuǎn)交易過(guò)程中需中止交易或終止交易的情形，以及禁止的行為作出了明確規(guī)定。