半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱

(資料圖)

法拍房能買嗎，有什么風(fēng)險(xiǎn)？買了法拍房遇到騰遷難該怎么辦？近年來，司法拍賣逐漸走入市民的視野，法拍房、法拍車以其較高的性價(jià)比吸引了不少市民的關(guān)注，但是普通市民對(duì)司法拍賣的了解還不是很充分。2月28日，半島問法熱線聚焦司法拍賣，邀請(qǐng)山東頤衡律師事務(wù)所張蕓蕓律師和馬英群律師做客，在線接聽市民提問，為市民解答關(guān)于司法拍賣的疑問。

上午9點(diǎn)30分，80889800半島問法熱線如約響起，市民們對(duì)司法拍賣這個(gè)新鮮話題興趣度較高。“我在網(wǎng)上看了一個(gè)法拍房，覺得價(jià)格、戶型跟位置都挺好的，但是聽別人說法拍房有風(fēng)險(xiǎn)，那么到底能不能買呢？”城陽的孫女士表示，“看到起拍價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低30多萬，我有點(diǎn)動(dòng)心了，但是又怕拍下來給自己惹一身麻煩。”

張蕓蕓律師表示，擔(dān)心競拍法拍房之后一些不必要的麻煩，是絕大多數(shù)想要競拍而又不敢競拍市民的最大顧慮。“購買法拍房之前，一定要詳細(xì)地了解房子的情況，比如了解清楚房子有沒有抵押、這套房子經(jīng)過了幾輪查封，等等。”張律師建議，如果真的看好了一套法拍房，一定要提前跟執(zhí)行法官去詳細(xì)地了解，同時(shí)實(shí)地查看也是不可缺少的。“比如這個(gè)房子有沒有人在那兒住？有沒有租賃出去的情況？后續(xù)存不存在騰房難的問題。”張律師表示，司法拍賣有其價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)，也有一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，建議購房者做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，量力而行。

“我向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院準(zhǔn)備對(duì)被執(zhí)行人名下涉案房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。但出現(xiàn)了一個(gè)案外人，向法院提出異議認(rèn)為其對(duì)涉案房產(chǎn)享有租賃權(quán)。”馬英群律師接到了市民王先生的來電。“那么目前法院審查了對(duì)方提供的租賃協(xié)議以及相關(guān)證據(jù)了嗎？”馬律師提出了疑問。“目前還沒有給出結(jié)論，還不知道對(duì)方提供的證據(jù)能不能得到法院的支持。”

馬律師表示，案外人通過案外人執(zhí)行異議程序主張租賃權(quán)并提供相應(yīng)證據(jù)得到法院支持后，申請(qǐng)執(zhí)行人或其他相關(guān)主體未在規(guī)定期限內(nèi)提起執(zhí)行異議之訴或其提起執(zhí)行異議之訴案外人仍得到法院支持的，法院應(yīng)按照相關(guān)裁判認(rèn)可涉案房產(chǎn)的租賃權(quán)并裁定帶租拍賣。“如果經(jīng)審查，法院認(rèn)為該租賃協(xié)議是房產(chǎn)查封后簽訂，或者未能實(shí)際占有該房屋，因此案外人的訴求將得不到法院支持，故仍會(huì)以涉案房產(chǎn)上無租賃協(xié)議方式拍賣，簡稱無租拍賣。”馬律師表示，“帶租拍賣和無租拍賣，對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人來講影響最大的就是房產(chǎn)拍賣的價(jià)格，無租拍賣一般來講拍的價(jià)格相對(duì)高，而帶租拍賣起拍價(jià)格就會(huì)低。”

一上午的接線過程中，市民對(duì)司法拍賣的相關(guān)問題關(guān)注相對(duì)集中，記者也將典型的問題進(jìn)行了整理，供市民參考。

問題1：名下有房產(chǎn)的，是否可以購買法拍房？

市民李先生近日看到市南區(qū)有一套房子要司法拍賣，但李先生名下已經(jīng)有房產(chǎn)了，他咨詢律師自己是否有資格申請(qǐng)參與拍賣？

律師說法：法拍房是否限購是以各地法院和不動(dòng)產(chǎn)登記部門相關(guān)政策為準(zhǔn)。據(jù)律師了解，青島市的法拍房是受限購令限制的。建議李先生仔細(xì)看一下拍賣公告，看看公告中關(guān)于購買人資格是否有硬性規(guī)定。如果沒有，李先生可以找法官協(xié)商自己的參拍資格。如果有，就需要李先生去不動(dòng)產(chǎn)登記中心開一個(gè)名下房產(chǎn)的證明，如果在限購令允許的范圍內(nèi)，李先生就可以拿著證明材料申請(qǐng)參加拍賣。

問題2：沒有接到法院通知，房子被拍賣了該怎么辦？

徐先生住在某工廠的家屬院中，去年工廠因?yàn)閭鶆?wù)糾紛，廠房和家屬院被法院執(zhí)行了司法拍賣。徐先生稱在拍賣之前法院并沒有通知他，而是拍賣完成之后，才通知他自己住的房屋被拍賣的消息。徐先生認(rèn)為作為房屋的居住人，對(duì)于房屋拍賣應(yīng)該有知情權(quán)，也應(yīng)該有優(yōu)先購買權(quán)。法院沒有通知就完成拍賣，在執(zhí)行程序上是有問題的，詢問律師自己該怎么辦？

律師說法：憲法規(guī)定檢察機(jī)關(guān)是國家的法律監(jiān)督機(jī)關(guān)，法院是依法執(zhí)行案件，如果檢察機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)法院執(zhí)行具體個(gè)案中違反法律規(guī)定，可以依法進(jìn)行監(jiān)督。徐先生如果認(rèn)為法院在房屋的司法拍賣程序上有問題可以向青島市檢察院申請(qǐng)執(zhí)行監(jiān)督。檢察院受理后，會(huì)向法院發(fā)出檢察意見或檢察建議書，從而啟動(dòng)法院的監(jiān)督程序，對(duì)執(zhí)行程序進(jìn)行復(fù)查，從而使當(dāng)事人的合法權(quán)益得到充分保護(hù)。

問題3：成功競拍法拍房，原房主不配合辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)怎么辦？

市民吳先生拍得一套法拍房，近日吳先生聯(lián)系原房主，想讓他配合將房產(chǎn)過戶到自己名下，但原房主總是找各種理由推托。由于對(duì)法拍房辦理房產(chǎn)證的流程不熟悉，吳先生詢問律師原房主不配合辦房產(chǎn)證，自己該怎么辦？

律師說法：如果成功競拍法拍房，辦理房產(chǎn)證是不需要被執(zhí)行人配合的。吳先生只需要向法院提出申請(qǐng)，法院會(huì)給房管部門發(fā)一份協(xié)執(zhí)，不需要原房主的配合，吳先生憑借法院的相關(guān)文書材料直接去房屋交易中心辦理過戶，將房子過到自己名下。

問題4：拍了房子，被執(zhí)行人不騰房該怎么辦？

市民魯先生有競拍一套法拍房的打算，但是存在比較大的一個(gè)顧慮就是，萬一拍下了這套房子，但是被執(zhí)行人不騰房怎么辦？

律師說法：這種情況競買人需要跟執(zhí)行法官聯(lián)系。正常拍賣成功之后，房子已經(jīng)不屬于被執(zhí)行人了，按照法律規(guī)定被執(zhí)行人需要騰房，如果不配合的話，可以申請(qǐng)執(zhí)行法院去強(qiáng)制騰房。

問題5：欠款人名下的唯一住房，是否可以申請(qǐng)司法拍賣？

劉先生與鄭先生簽訂過一份買賣合同，因某些原因兩人產(chǎn)生糾紛，劉先生將鄭先生告上法庭。在訴訟過程中劉先生申請(qǐng)法院查封了鄭先生名下的一套房屋。現(xiàn)法院判決已經(jīng)生效，但鄭先生不履行判決義務(wù)。劉先生想申請(qǐng)法院拍賣此房屋，但據(jù)劉先生了解，此房屋是鄭先生的唯一住房，且此房屋已經(jīng)抵押給銀行，尚有銀行房貸沒還清。劉先生詢問律師對(duì)于鄭先生的唯一住房，自己是否可以申請(qǐng)司法拍賣？

律師說法：被執(zhí)行人名下僅有一套住房的情況下，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬提供居住房屋或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五到八年租金的，就可以強(qiáng)制拍賣此房屋。因此劉先生完全可以申請(qǐng)法院對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行司法拍賣，但劉先生也要注意，該房產(chǎn)已經(jīng)抵押給銀行，銀行對(duì)于此房屋享有抵押權(quán)，可以優(yōu)先受償。因此該房屋的賣價(jià)款中扣除執(zhí)行、拍賣費(fèi)用后，先償還銀行的貸款，剩下的款項(xiàng)才能作為執(zhí)行案件案款發(fā)放給劉先生。

問題6：想法拍欠款人名下的車輛，但無法確認(rèn)車輛位置怎么辦？

陳先生將名下的一處院子出租給了徐先生，開始徐先生會(huì)按時(shí)交納租金，可自2018年開始，徐先生就不再交租金了。近日，陳先生起訴了徐先生，法院判陳先生勝訴，要求徐先生支付租賃費(fèi)60萬。判決生效后，徐先生拒絕履行判決義務(wù)，陳先生向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行并查封了被執(zhí)行人徐先生名下的一輛轎車，陳先生想將該車進(jìn)行司法拍賣，用來償還徐先生的欠款，但陳先生不能查知車輛的行駛軌跡，詢問律師自己該怎么辦？

律師說法：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，若被執(zhí)行人拒絕報(bào)告車輛情況在被采取罰款或拘留后仍拒不執(zhí)行，執(zhí)行法院可以移送公安機(jī)關(guān)立案偵查，追加被執(zhí)行人刑事責(zé)任。在法院的執(zhí)行中，對(duì)于車輛的處置，確實(shí)存在一個(gè)凸顯的難題，那就是確認(rèn)車輛位置。在執(zhí)行中，大量被執(zhí)行人名下的車輛已被查封，但是因?yàn)椴荒懿橹囕v的行駛軌跡而無法實(shí)際扣押，這也使得對(duì)車輛的司法拍賣無法進(jìn)行。陳先生可以向執(zhí)行法院申請(qǐng)，借助某些技術(shù)手段，鎖定、追蹤車輛的行駛軌跡，從而完成對(duì)該車輛的實(shí)際扣押。扣押成功后，陳先生就可以向法院申請(qǐng)對(duì)車輛進(jìn)行司法拍賣了。

問法感悟

馬英群律師：今天做客半島問法熱線，一上午的感觸是，老百姓對(duì)法拍房的興趣很高，但是需要注意的是法拍房的競拍風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，市民在參與司法拍賣的過程中，尤其是在法拍房的競拍過程中一定要注意法拍房的稅費(fèi)及其他未清償費(fèi)用問題、房屋處于出租狀態(tài)或原房主已給其他特定關(guān)系人設(shè)定的居住權(quán)的情況下房屋無法現(xiàn)實(shí)交付問題、房屋的學(xué)籍學(xué)位被占用問題、以及競買資格問題，尤其是自2022年1月1日起，全國法拍房將納入各地房地產(chǎn)限購政策范圍之內(nèi)，受限購政策限制的競買人將不被允許參與法拍房競拍。

張蕓蕓律師：在今天的接線過程中，部分市民對(duì)司法拍賣的流程不是很了解，在這里給市民普及一下，在執(zhí)行程序中，人民法院對(duì)查封、扣押被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣時(shí)，一般按照估價(jià)、調(diào)查、公告、確定優(yōu)先購買權(quán)、預(yù)交保證金、正式拍賣程序進(jìn)行。拍賣成交的，買受人應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將價(jià)款支付到人民法院或人民法院指定賬號(hào)內(nèi)；流拍的，申請(qǐng)執(zhí)行人可以申請(qǐng)以物抵債，不申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)再行拍賣。再行拍賣時(shí)，可以酌情降價(jià)，降低數(shù)額不得超過前次價(jià)格的百分之二十。

相關(guān)案例：尾號(hào)“6789”手機(jī)靚號(hào)成功拍出10.31萬

現(xiàn)如今，個(gè)人財(cái)產(chǎn)已不局限于傳統(tǒng)意義上的現(xiàn)金、存款、房產(chǎn)、車輛，手機(jī)號(hào)等虛擬財(cái)產(chǎn)也逐步納入個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范疇。近日，膠州法院成功通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣一手機(jī)靚號(hào)使用權(quán)，本次拍賣共吸引3046人圍觀，經(jīng)過43次競拍，伴隨著一聲“成交”，該靚號(hào)成交價(jià)格定格在10.31萬元，超出起拍價(jià)6.65萬元，溢價(jià)率高達(dá)181%。本次拍賣是我院成功拍賣虛擬財(cái)產(chǎn)的又一次典型經(jīng)驗(yàn)。

申請(qǐng)執(zhí)行人徐某與被執(zhí)行人孫某系因房屋買賣合同產(chǎn)生糾紛。徐某向?qū)O某購買房屋，雙方簽訂買賣合同后，因房屋處于查封狀態(tài)，雙方約定由徐某先行支付購房款，孫某辦理房屋解封手續(xù)。殊不知孫某在收到購房款后挪作他用，徐某無奈提起訴訟。訴訟中雙方在本院主持下達(dá)成調(diào)解意見，孫某承諾返還徐某購房款。然而，孫某并未在約定的期限內(nèi)履行還款義務(wù)，徐某遂向膠州法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

受理案件后，膠州法院執(zhí)行干警依照法定程序向?qū)O某發(fā)出執(zhí)行通知書、報(bào)告財(cái)產(chǎn)令，孫某仍拒不履行還款義務(wù)，亦未向法院申報(bào)財(cái)產(chǎn)。后經(jīng)辦案法官協(xié)調(diào)，孫某同意法院拍賣該房屋。然而，房屋拍賣所得價(jià)款，大部分用于解除房屋抵押權(quán)，徐某的債權(quán)并未得以全部實(shí)現(xiàn)。拍賣結(jié)束后，孫某以無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行為由，拒不履行剩余款項(xiàng)的還款義務(wù)。經(jīng)過承辦法官線上、線下多輪調(diào)查，均未發(fā)現(xiàn)孫某名下有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)線索。

在與孫某多次溝通無果后，結(jié)合之前的辦案經(jīng)驗(yàn)，承辦法官?zèng)Q定拍賣被執(zhí)行人孫某尾號(hào)“6789”的手機(jī)號(hào)碼。根據(jù)之前的辦案經(jīng)驗(yàn)，該手機(jī)號(hào)碼的號(hào)段作為中國最早的一批手機(jī)號(hào)碼，距今已有20年左右的時(shí)間，具有一定收藏價(jià)值。承辦法官遂向某通信公司發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，依法查封了被執(zhí)行人孫某名下的手機(jī)靚號(hào)。為順利兌現(xiàn)勝訴當(dāng)事人的合法權(quán)益，承辦法官在查封后的一個(gè)多月內(nèi)，完成了對(duì)該“手機(jī)靚號(hào)”的價(jià)值評(píng)估、上網(wǎng)拍賣等法定程序，并最終以36600元起拍，成交價(jià)10.31萬元成功拍賣了該手機(jī)靚號(hào)。

承辦法官表示，“手機(jī)靚號(hào)”作為一種虛擬財(cái)產(chǎn)，因其稀缺性而具有一定經(jīng)濟(jì)價(jià)值。膠州法院之前已經(jīng)有成功拍賣出的經(jīng)驗(yàn)，本次拍賣依托大數(shù)據(jù)技術(shù)服務(wù)，又是高溢價(jià)拍出，充分說明在執(zhí)行過程中，要有更加開放的執(zhí)行思維、更加多元化的執(zhí)行手段，才能最大限度彰顯法律權(quán)威，保障勝訴當(dāng)事人合法權(quán)益。