半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱
(資料圖)
法拍房能買嗎，有什么風險？買了法拍房遇到騰遷難該怎么辦？近年來，司法拍賣逐漸走入市民的視野，法拍房、法拍車以其較高的性價比吸引了不少市民的關注，但是普通市民對司法拍賣的了解還不是很充分。2月28日，半島問法熱線聚焦司法拍賣，邀請山東頤衡律師事務所張蕓蕓律師和馬英群律師做客，在線接聽市民提問，為市民解答關于司法拍賣的疑問。
上午9點30分，80889800半島問法熱線如約響起，市民們對司法拍賣這個新鮮話題興趣度較高。“我在網上看了一個法拍房，覺得價格、戶型跟位置都挺好的，但是聽別人說法拍房有風險，那么到底能不能買呢？”城陽的孫女士表示，“看到起拍價比市場價低30多萬，我有點動心了，但是又怕拍下來給自己惹一身麻煩。”
張蕓蕓律師表示，擔心競拍法拍房之后一些不必要的麻煩，是絕大多數想要競拍而又不敢競拍市民的最大顧慮。“購買法拍房之前，一定要詳細地了解房子的情況，比如了解清楚房子有沒有抵押、這套房子經過了幾輪查封，等等。”張律師建議，如果真的看好了一套法拍房，一定要提前跟執行法官去詳細地了解，同時實地查看也是不可缺少的。“比如這個房子有沒有人在那兒住？有沒有租賃出去的情況？后續存不存在騰房難的問題。”張律師表示，司法拍賣有其價格方面的優勢，也有一些潛在的風險，建議購房者做好風險評估，量力而行。
“我向法院申請強制執行，法院準備對被執行人名下涉案房產進行拍賣。但出現了一個案外人，向法院提出異議認為其對涉案房產享有租賃權。”馬英群律師接到了市民王先生的來電。“那么目前法院審查了對方提供的租賃協議以及相關證據了嗎？”馬律師提出了疑問。“目前還沒有給出結論，還不知道對方提供的證據能不能得到法院的支持。”
馬律師表示，案外人通過案外人執行異議程序主張租賃權并提供相應證據得到法院支持后，申請執行人或其他相關主體未在規定期限內提起執行異議之訴或其提起執行異議之訴案外人仍得到法院支持的，法院應按照相關裁判認可涉案房產的租賃權并裁定帶租拍賣。“如果經審查，法院認為該租賃協議是房產查封后簽訂，或者未能實際占有該房屋，因此案外人的訴求將得不到法院支持，故仍會以涉案房產上無租賃協議方式拍賣，簡稱無租拍賣。”馬律師表示，“帶租拍賣和無租拍賣，對申請執行人來講影響最大的就是房產拍賣的價格，無租拍賣一般來講拍的價格相對高，而帶租拍賣起拍價格就會低。”
一上午的接線過程中，市民對司法拍賣的相關問題關注相對集中，記者也將典型的問題進行了整理，供市民參考。
問題1：名下有房產的，是否可以購買法拍房？
市民李先生近日看到市南區有一套房子要司法拍賣，但李先生名下已經有房產了，他咨詢律師自己是否有資格申請參與拍賣？
律師說法：法拍房是否限購是以各地法院和不動產登記部門相關政策為準。據律師了解，青島市的法拍房是受限購令限制的。建議李先生仔細看一下拍賣公告，看看公告中關于購買人資格是否有硬性規定。如果沒有，李先生可以找法官協商自己的參拍資格。如果有，就需要李先生去不動產登記中心開一個名下房產的證明，如果在限購令允許的范圍內，李先生就可以拿著證明材料申請參加拍賣。
問題2：沒有接到法院通知，房子被拍賣了該怎么辦？
徐先生住在某工廠的家屬院中，去年工廠因為債務糾紛，廠房和家屬院被法院執行了司法拍賣。徐先生稱在拍賣之前法院并沒有通知他，而是拍賣完成之后，才通知他自己住的房屋被拍賣的消息。徐先生認為作為房屋的居住人，對于房屋拍賣應該有知情權，也應該有優先購買權。法院沒有通知就完成拍賣，在執行程序上是有問題的，詢問律師自己該怎么辦？
律師說法：憲法規定檢察機關是國家的法律監督機關，法院是依法執行案件，如果檢察機關發現法院執行具體個案中違反法律規定，可以依法進行監督。徐先生如果認為法院在房屋的司法拍賣程序上有問題可以向青島市檢察院申請執行監督。檢察院受理后，會向法院發出檢察意見或檢察建議書，從而啟動法院的監督程序，對執行程序進行復查，從而使當事人的合法權益得到充分保護。
問題3：成功競拍法拍房，原房主不配合辦理房產過戶手續怎么辦？
市民吳先生拍得一套法拍房，近日吳先生聯系原房主，想讓他配合將房產過戶到自己名下，但原房主總是找各種理由推托。由于對法拍房辦理房產證的流程不熟悉，吳先生詢問律師原房主不配合辦房產證，自己該怎么辦？
律師說法：如果成功競拍法拍房，辦理房產證是不需要被執行人配合的。吳先生只需要向法院提出申請，法院會給房管部門發一份協執，不需要原房主的配合，吳先生憑借法院的相關文書材料直接去房屋交易中心辦理過戶，將房子過到自己名下。
問題4：拍了房子，被執行人不騰房該怎么辦？
市民魯先生有競拍一套法拍房的打算，但是存在比較大的一個顧慮就是，萬一拍下了這套房子，但是被執行人不騰房怎么辦？
律師說法：這種情況競買人需要跟執行法官聯系。正常拍賣成功之后，房子已經不屬于被執行人了，按照法律規定被執行人需要騰房，如果不配合的話，可以申請執行法院去強制騰房。
問題5：欠款人名下的唯一住房，是否可以申請司法拍賣？
劉先生與鄭先生簽訂過一份買賣合同，因某些原因兩人產生糾紛，劉先生將鄭先生告上法庭。在訴訟過程中劉先生申請法院查封了鄭先生名下的一套房屋。現法院判決已經生效，但鄭先生不履行判決義務。劉先生想申請法院拍賣此房屋，但據劉先生了解，此房屋是鄭先生的唯一住房，且此房屋已經抵押給銀行，尚有銀行房貸沒還清。劉先生詢問律師對于鄭先生的唯一住房，自己是否可以申請司法拍賣？
律師說法：被執行人名下僅有一套住房的情況下，根據相關規定，申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所撫養家屬提供居住房屋或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五到八年租金的，就可以強制拍賣此房屋。因此劉先生完全可以申請法院對該房產進行司法拍賣，但劉先生也要注意，該房產已經抵押給銀行，銀行對于此房屋享有抵押權，可以優先受償。因此該房屋的賣價款中扣除執行、拍賣費用后，先償還銀行的貸款，剩下的款項才能作為執行案件案款發放給劉先生。
問題6：想法拍欠款人名下的車輛，但無法確認車輛位置怎么辦？
陳先生將名下的一處院子出租給了徐先生，開始徐先生會按時交納租金，可自2018年開始，徐先生就不再交租金了。近日，陳先生起訴了徐先生，法院判陳先生勝訴，要求徐先生支付租賃費60萬。判決生效后，徐先生拒絕履行判決義務，陳先生向法院申請強制執行并查封了被執行人徐先生名下的一輛轎車，陳先生想將該車進行司法拍賣，用來償還徐先生的欠款，但陳先生不能查知車輛的行駛軌跡，詢問律師自己該怎么辦？
律師說法：根據相關法律規定，若被執行人拒絕報告車輛情況在被采取罰款或拘留后仍拒不執行，執行法院可以移送公安機關立案偵查，追加被執行人刑事責任。在法院的執行中，對于車輛的處置，確實存在一個凸顯的難題，那就是確認車輛位置。在執行中，大量被執行人名下的車輛已被查封，但是因為不能查知車輛的行駛軌跡而無法實際扣押，這也使得對車輛的司法拍賣無法進行。陳先生可以向執行法院申請，借助某些技術手段，鎖定、追蹤車輛的行駛軌跡，從而完成對該車輛的實際扣押。扣押成功后，陳先生就可以向法院申請對車輛進行司法拍賣了。
問法感悟
馬英群律師：今天做客半島問法熱線，一上午的感觸是，老百姓對法拍房的興趣很高，但是需要注意的是法拍房的競拍風險不容忽視，市民在參與司法拍賣的過程中，尤其是在法拍房的競拍過程中一定要注意法拍房的稅費及其他未清償費用問題、房屋處于出租狀態或原房主已給其他特定關系人設定的居住權的情況下房屋無法現實交付問題、房屋的學籍學位被占用問題、以及競買資格問題，尤其是自2022年1月1日起，全國法拍房將納入各地房地產限購政策范圍之內，受限購政策限制的競買人將不被允許參與法拍房競拍。
張蕓蕓律師：在今天的接線過程中，部分市民對司法拍賣的流程不是很了解，在這里給市民普及一下，在執行程序中，人民法院對查封、扣押被執行人的財產進行拍賣時，一般按照估價、調查、公告、確定優先購買權、預交保證金、正式拍賣程序進行。拍賣成交的，買受人應在規定時間內將價款支付到人民法院或人民法院指定賬號內；流拍的，申請執行人可以申請以物抵債，不申請的，應當在六十日內再行拍賣。再行拍賣時，可以酌情降價，降低數額不得超過前次價格的百分之二十。
相關案例：尾號“6789”手機靚號成功拍出10.31萬
現如今，個人財產已不局限于傳統意義上的現金、存款、房產、車輛，手機號等虛擬財產也逐步納入個人財產的范疇。近日，膠州法院成功通過網絡司法拍賣一手機靚號使用權，本次拍賣共吸引3046人圍觀，經過43次競拍，伴隨著一聲“成交”，該靚號成交價格定格在10.31萬元，超出起拍價6.65萬元，溢價率高達181%。本次拍賣是我院成功拍賣虛擬財產的又一次典型經驗。
申請執行人徐某與被執行人孫某系因房屋買賣合同產生糾紛。徐某向孫某購買房屋，雙方簽訂買賣合同后，因房屋處于查封狀態，雙方約定由徐某先行支付購房款，孫某辦理房屋解封手續。殊不知孫某在收到購房款后挪作他用，徐某無奈提起訴訟。訴訟中雙方在本院主持下達成調解意見，孫某承諾返還徐某購房款。然而，孫某并未在約定的期限內履行還款義務，徐某遂向膠州法院申請強制執行。
受理案件后，膠州法院執行干警依照法定程序向孫某發出執行通知書、報告財產令，孫某仍拒不履行還款義務，亦未向法院申報財產。后經辦案法官協調，孫某同意法院拍賣該房屋。然而，房屋拍賣所得價款，大部分用于解除房屋抵押權，徐某的債權并未得以全部實現。拍賣結束后，孫某以無財產可供執行為由，拒不履行剩余款項的還款義務。經過承辦法官線上、線下多輪調查，均未發現孫某名下有可供執行的財產線索。
在與孫某多次溝通無果后，結合之前的辦案經驗，承辦法官決定拍賣被執行人孫某尾號“6789”的手機號碼。根據之前的辦案經驗，該手機號碼的號段作為中國最早的一批手機號碼，距今已有20年左右的時間，具有一定收藏價值。承辦法官遂向某通信公司發出協助執行通知書，依法查封了被執行人孫某名下的手機靚號。為順利兌現勝訴當事人的合法權益，承辦法官在查封后的一個多月內，完成了對該“手機靚號”的價值評估、上網拍賣等法定程序，并最終以36600元起拍，成交價10.31萬元成功拍賣了該手機靚號。
承辦法官表示，“手機靚號”作為一種虛擬財產，因其稀缺性而具有一定經濟價值。膠州法院之前已經有成功拍賣出的經驗，本次拍賣依托大數據技術服務，又是高溢價拍出，充分說明在執行過程中，要有更加開放的執行思維、更加多元化的執行手段，才能最大限度彰顯法律權威，保障勝訴當事人合法權益。