8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責同志，以及部分房地產企業負責人參加會議。

會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

那么，為什么要推出“重點房地產企業資金監測和融資管理規則”這一機制?后續有何影響?

財信研究院副院長伍超明表示，國內外歷史經驗表明，寬松貨幣環境都會存在或多或少的副作用。這次寬貨幣也不例外，存在部分資金漏損進入房地產市場的情況，副作用顯現，幾部門聯手堵上這些漏洞。

“資金過多流入房地產市場，不利于房地產長效機制的建立。而加大對房地產市場資金的監測和規范，有利于金融風險的防范化解，維護穩定的宏觀環境。”伍超明表示。

“首次從房企的角度談長效機制”

近期中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在署名文章《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰》中表示：

房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。近年來，各地區各部門根據“房住不炒”和“一城一策”精神，優化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地產市場。

具體看，2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降12個百分點，新增房地產貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。既滿足房地產行業平穩發展的正常需要，又避免因資金過度集中出現更大風險。

但郭樹清提醒，利率下行一致性預期強化后，有可能助長杠桿交易和投機行為，催生新一輪資產泡沫。一些地方的房地產價格開始反彈，金融資源有可能再次向高風險領域集中。

事實上，房地產等資產市場天然容易加杠桿，具有“買漲不買跌”的特征，容易出現順周期波動和超調，因此傳統的單一調控框架存在著明顯缺陷，難以有效應對系統性金融風險，在一定程度上還可能縱容資產泡沫，積聚金融風險。針對日益重要的金融周期問題，需要引入宏觀審慎政策加以應對。

在此前，住房金融宏觀審慎政策形成了以因城施策差別化住房信貸政策為主要內容的框架，此次提出的“重點房地產企業資金監測和融資管理規則”則是從企業端著手。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次會議核心點在于，首次從房企的角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監管和企業。所以這不是簡單打壓開發商，而更多是希望從融資角度去看開發商未來融資和發展。會議繼續強調穩地價等內容，依然有助于穩定后續房企拿地。

記者注意到，對房地產企業融資進行監測已有政策信號端倪。今年4月，央行行長易綱在《經濟研究》上發表的《再論中國金融資產結構及政策含義》一文指出：

房產是我國居民的主要財產，且與金融資產之間存在對偶關系，房地產市場的發展、變化和波動對全社會財富的影響極大，與其他行業的關聯度也最高，保持房地產業的平穩健康發展意義重大。

具體政策上，易綱建議要堅持穩字當頭，穩中求進，著力穩地價、穩房價、穩預期，加強對房地產市場融資狀況的全面監測，按照“因城施策”原則，強化對房地產金融的逆周期宏觀審慎管理，監測居民債務收入比和房地產貸款的集中度。

伍超明表示，這次會議提出“重點房地產企業資金監測和融資管理規則”有以下幾個重要原因：

房地產投資增速大幅上漲的背后，是房地產資金來源增速提高，宏觀杠桿率的攀升。如1-7月房地產資金來源同比增長0.8%，首次轉正，較1-6月提高2.7個百分點，連續5個月大幅走高。而資金來源增速的提高，主要是居民和企業加杠桿。

二是房地產對消費的擠占效應并未得到有效緩解。近期一二線城市房價回升導致樓市銷售熱度上漲，居民購房支出有所增加，部分居民可用于消費的資金依舊有限。

形成穩定的金融政策預期

房企融資的手段眾多，包括貸款、債券、非標、境外發債等，部分房企還可以通過REITS、IPO、增發和配股等方式融資。部分時段，監管部門對貸款調控趨嚴后，一些房企可能轉向高成本的非標融資，以維系資金鏈。再比如，當境內發債比較困難時，一些房企會選擇境外發債。

總體而言，房地產融資呈現出高波動率、融資方式因時切換的特點，主要原因在于房企對未來融資的預期不確定、不同監管部門的融資政策的不一致。

因此，會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

伍超明表示，從參與這次會議的監管部門看，對房地產企業的主要融資渠道如信貸、股票發行、海外融資、債券發行等實行全方位監測，房地產企業的融資來源變得透明化。

“市場化、規則化、透明化的融資規則，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。”會議表示。

在此之前，21世紀經濟報道獨家報道，監管部門為控制房地產企業有息債務規模，出臺新規對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設置了“三道紅線”，具體為剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。

如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加;“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。

“隨著地產調控的不斷推進，行業馬太效應將逐漸顯現。優質資源將更多地流往盈利能力強、營運效率高的企業，而經營不善的企業則將被逐步淘汰，行業集中度得到進一步提升。”國盛證券首席固收分析師楊業偉表示，“房地產企業信用資質出現分化，強者愈強的局面可能出現。隨著行業結構的優化，房地產行業金融風險逐步得到有效控制，優質龍頭房企仍具有加高性價比，值得進行投資。”記 者丨楊志錦