中新經緯9月29日電 題：金融增信工具，能否為房地產注入“強心針”？
作者 趙偉 國金證券(行情600109,診股)首席經濟學家
2021年以來，銀行房地產行業不良貸款率快速爬升、信用債逾約本金顯著增長，房企融資難度在加大。伴隨房企融資環境的顯著惡化，多項融資利好政策出臺，其中針對部分房企的相關增信措施明顯加強。
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為何要給房企融資增信？
顯然，在地產銷售回款持續承壓下，融資增信可緩解企業短期現金流的問題。
5月，部委明確表態支持房企合理性融資需求，隨后專項借款、降低貸款利率、增信工具等措施相繼落地。融資增信方面，5月，示范房企開始使用信用保護工具發債；8月，中債增表示為民營房企發債提供全額擔保。
在多項措施中，融資增信的操作對象集中在過往經營穩健、但當前現金流承壓的房企。目前，融資增信工具適用于碧桂園、龍湖、旭輝等6家民營示范房企，示范房企普遍具有經營穩健、杠桿率較低的特點。比如2014-2017年，龍湖資產負債率僅從72.9%提升至73.3%，某出險房企從76%提升至85%；但行業信用風險加大背景下，示范房企也面臨現金流壓制，平均現金流由2021年上半年的44億元回落至2022年的-116億元。
地產銷售持續低迷，“保交樓”政策難以緩解再融資現金流惡化所導致的房企現金流持續緊崩。2022年以來，商品房現房、期房銷售同比差值顯著擴大、指向期房購買意愿低迷、地產的銷售恢復難度在加大。
近期，多地出臺的紓困政策普遍以具體樓盤項目為著力點，在“保項目”基調下，8月，房屋竣工數據明顯好轉，較7月同比提升33個百分點至-3%，但8月的商品房銷售額、房地產開發資金同比仍分別下降了20%、22%。
針對房企的增信措施可以緩解市場對信用風險的擔憂，進而使房企再融資現金流邊際改善。行業信用風險加大的背景下，市場投資信心不足拖累了房企融資。
2021年開始，房地產行業景氣預期大幅回落，2021年3月至2022年6月的降幅達到了19%，對應房地產自籌資金同比由2021年3月的12.8%回落至2022年8月的-19.6%。但4月融資增信措施出臺后，民營房企凈融資數據明顯改善，4月份實現了同比轉正，5月凈融資規模較1-3月平均提升了30億元。
金融增信能否解決房地產現金流難題？
對房地產行業而言，一系列金融增信措施的實際落地效果仍有待進一步觀察，房企現金流以及融資的改善，從長期看仍需要企業銷售情況的改善。
融資增信對穩定房地產市場信心有積極作用，但目前增信規模、覆蓋房企范圍較小，對“穩地產”效果有待觀察。
8月，相關增信措施加碼，代表民營房企發債平均規模由5月的8.5億元提升至8月的14億元，平均擔保比例由15%提升至100%。但目前，融資增信規模相對有限、示范房企增信融資規模占期末現金余額平均比重僅為5.2%，增信覆蓋的房企范圍較小、已覆蓋房企資產占全行業資產比重僅為13%。
中期來看，房地產現金流持續企穩仍需回歸到地產的銷售改善上來。房地產經營現金流重要性持續凸顯，經營性資金占比由2010年的39%提升至2021年的53%，融資性資金占比由54%回落至44%。
過往地產周期表明，房企經營現金流從企穩到持續改善，往往伴隨著地產銷售的回暖，比如2012年至2013年，商品房銷售同比提升52個百分點，相對應的經營資金提升了71個百分點，而籌資資金則回落9個百分點。(中新經緯APP)
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