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行業(yè)調(diào)整期，曾經(jīng)大中型民營房企爭相廝殺的拍地景象已鮮少看見。
自2021年下半年以來，各地的集中供地中拿地主力往往為國央企及地方城投。不過一個有趣的現(xiàn)象是，一些規(guī)模較小、知名度不高的小房企開始冒頭，成為拿地新面孔。
10月19日結(jié)束的南京第三批次土拍中，小房企偉星置業(yè)以總價21.2億元底價摘得NO.2022G43地塊；早前一天，偉星置業(yè)搖號還拿下合肥肥西FX202268號地塊，溢價率15%。
類似的現(xiàn)象也出現(xiàn)了上海、杭州、合肥、蘇州等城市拍地中，許多默默無聞的小房企伺機(jī)而動，為自己的糧倉補(bǔ)貨。
在今年6月上海的集中供地中，成立不超過兩年的宸嘉發(fā)展以聯(lián)合體形式奪得上海該次土拍中最高總價地塊，總價達(dá)63.7億元；在克而瑞2022上半年房企新增土地貨值排行榜TOP20中，宸嘉發(fā)展更是位居第19位。
為何這家成立兩年不到的新房企迅速崛起？
有消息指出，宸嘉發(fā)展背后的實(shí)控人為劉益謙。同時，這家名為宸嘉發(fā)展的小房企背后還站著一批中海前高管們——這里被稱為地產(chǎn)界的“黃埔軍校”，萬科、碧桂園、龍湖等標(biāo)桿房企都曾經(jīng)大規(guī)模挖過中海的人。
而這些中海高管們的出走、宸嘉發(fā)展的組建，或許都與兩年前那場“上海圍標(biāo)事件”有著千絲萬縷的關(guān)系。
小房企上半年猛拿地，背后是資本大佬劉益謙
根據(jù)宸嘉發(fā)展官微介紹，該公司于2020年11月3日成立于香港，內(nèi)地總部位于上海。
這家成立不足兩年的小公司，不僅在上海砸下60多億拿地，更是先后在武漢、長沙、深圳市場冒頭，從資金鏈出現(xiàn)問題的開發(fā)商手中接下多個項(xiàng)目。
今年10月中旬，位于長沙望城區(qū)月亮島板塊的新盤嘉臣道獲批預(yù)售證并開啟認(rèn)籌，這個號稱月亮島豪宅項(xiàng)目的樓盤前身為閩系房企陽光城(行情000671,診股)于2021年6月摘得的項(xiàng)目，一年后易主宸嘉發(fā)展，項(xiàng)目也從陽光城·和順·江天悅更名為宸嘉·和順·嘉臣道。
不管是在長沙月亮島項(xiàng)目，亦或在武漢、上海等市場，新進(jìn)房企宸嘉發(fā)展的出現(xiàn)顯得有些來勢洶洶。闊綽的背后，與實(shí)控人劉益謙不無關(guān)系。
1963年出生的劉益謙從草根家庭走出，初中輟學(xué)的他最開始做的是皮具、出租車生意。在資本圈，劉益謙頗負(fù)盛名，因其投資策略卓越而被稱作“中國巴菲特”。
上世紀(jì)八九十年代，國內(nèi)資本市場初步開放，劉益謙通過買賣國債、炒股、炒賣股票認(rèn)購證等賺取了一桶桶金，完成資本財(cái)富的迅速積累。有傳言稱，1990年劉益謙曾以每股100元的價格買入100股豫園商城的股票，兩年后以每股1萬元的價格賣出，凈賺99萬元。
2000年，劉益謙成立了投資公司上海新理益投資，砸錢收購各家公司的法人股獲得收益。不過，真正讓他“出圈”的是2014年以2.8億港元的價格拍下了明成化斗彩的雞缸杯。
如今，劉益謙是多家上市公司的大股東，業(yè)務(wù)涉及化工、新能源等，同時還是天茂集團(tuán)(行情000627,診股)、國華人壽兩家保險公司的董事長，擁有規(guī)模不小的地產(chǎn)投資。據(jù)悉，劉益謙有著上海隱形富豪之稱，其在2010年以5.34億買下上海環(huán)球金融中心兩層辦公物業(yè)，同時劉益謙曾對媒體稱在上海有數(shù)百套房產(chǎn)，包括一套2008年以7540萬元買入的湯臣一品公寓。
而如今宸嘉發(fā)展的不少項(xiàng)目均與劉益謙旗下的國華人壽關(guān)聯(lián)緊密。也因此，被外界推斷為宸嘉發(fā)展的實(shí)控人。
時代財(cái)經(jīng)了解到，宸嘉發(fā)展在武漢的豪宅項(xiàng)目宸嘉100，正是近兩年國華人壽通過旗下國升置業(yè)將項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)移，最終出讓給宸嘉發(fā)展開發(fā)。另一武漢項(xiàng)目長江新城康養(yǎng)綜合體，則是國華人壽2020年在武漢江岸區(qū)所拿地塊P（2020）072號，總價23.38億元。
除此之外，在深圳，宸嘉發(fā)展擁有龍華區(qū)大布頭項(xiàng)目、寶安區(qū)新安街道翻身片區(qū)舊改項(xiàng)目、龍崗區(qū)述昌圍項(xiàng)目和守珍街項(xiàng)目共4個舊改項(xiàng)目。
這些舊改項(xiàng)目此前是閩系房企福晟在深圳的主要開發(fā)平臺深圳福晟地產(chǎn)有限公司持有，但在2019年將65%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予國華人壽實(shí)控的上海霽達(dá)投資管理中心（有限合伙），隨后在2021年上海霽達(dá)退出，宸嘉深圳公司進(jìn)入。
另據(jù)公開信息顯示，宸嘉發(fā)展旗下還持有成都的錦江區(qū)順江路項(xiàng)目即阿瑪尼藝術(shù)公寓，這一公寓的兩大資方之一便是國華人壽。
圍標(biāo)事件后，地產(chǎn)高管們搭上金主
相比武漢、長沙、深圳，宸嘉發(fā)展在總部上海的野心更為宏大。
官微顯示，宸嘉發(fā)展目前在上海共有普陀區(qū)桃浦養(yǎng)老項(xiàng)目、虹口北外灘項(xiàng)目，這兩個項(xiàng)目前身均為國華人壽持有，后者曾用名為虹口國華人壽金融中心。
除此外，宸嘉發(fā)展今年6月以超60億元摘得上海普陀區(qū)長風(fēng)社區(qū)住宅地塊。根據(jù)出讓要求，地塊應(yīng)以發(fā)展科技金融為核心，引入銀行理財(cái)、公募基金等大型資管類企業(yè)，同時還需吸納文化藝術(shù)展覽、公共藝術(shù)教育等文化產(chǎn)業(yè)。
對于資本大佬、收藏“巨鱷”劉益謙來說，這些嚴(yán)苛的要求并不難滿足。不過，在住宅房產(chǎn)開發(fā)方面，劉益謙本人此前并沒有太多經(jīng)驗(yàn)。
值得一提的是，在宸嘉發(fā)展的股東名列中出現(xiàn)了一眾“中海系”前高管的名字，包括崔帥、郭斌、梁飛等。天眼查信息顯示，宸嘉發(fā)展集團(tuán)有限公司的法定代表人、總經(jīng)理為郭斌，執(zhí)行董事為崔帥，梁飛為監(jiān)事。
這批高管同時也在各個關(guān)聯(lián)子公司里擔(dān)任重要職務(wù)，在上海子公司宸嘉新宥（上海）企業(yè)發(fā)展有限公司，董事長為崔帥，副董事長、總經(jīng)理、法人為郭斌，梁飛為監(jiān)事。
從公開報道中亦可窺見，崔帥在集團(tuán)的職務(wù)頭銜為宸嘉發(fā)展總裁，其曾在2021年7月成都市錦江區(qū)區(qū)委書記一行人到國華人壽調(diào)研時陪同劉益謙接待；郭斌則為宸嘉發(fā)展集團(tuán)副總裁、長沙公司總經(jīng)理，在今年8月長沙嘉臣道項(xiàng)目發(fā)布時亮相發(fā)言。
這批“中海系”高管此前均在中海上海公司任職。其中，崔帥曾是中海上海公司總經(jīng)理，梁飛為副總經(jīng)理。而郭斌雖然過往經(jīng)歷主要在華南地區(qū)，但其同樣在上海中海房地產(chǎn)有限公司等上海子公司擔(dān)任董事等相關(guān)職務(wù)。
天眼查信息顯示，自2020年下半年開始，崔帥、郭斌、梁飛相繼退出中海的相關(guān)子公司，不再擔(dān)任董事、總經(jīng)理等相關(guān)職務(wù)。
這一時間點(diǎn)則恰好是上海虹口北外灘地塊“圍標(biāo)”風(fēng)波發(fā)生的節(jié)點(diǎn)。2020年4月，虹口北外灘地塊以招標(biāo)方式出讓，包括萬科、華潤、中海在內(nèi)的三家開發(fā)商入圍，最終三家報價一致，官方一直遲遲未公布出讓結(jié)果；4月中旬，虹口北外灘 “圍標(biāo)”事件逐漸浮出水面。
崔帥作為中海在上海圍標(biāo)事件的重要當(dāng)事人，在兩個月后被免去上海總經(jīng)理一職，調(diào)任華南區(qū)域擔(dān)任設(shè)計(jì)總監(jiān)。彼時就有說法稱，崔帥接下來在中海的前景并不明朗，離職或“隱身”都是大概率事件。
時代財(cái)經(jīng)從天眼查獲悉，自2020年10月28日開始，崔帥不再擔(dān)任紀(jì)亮（上海）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海老西門新苑置業(yè)有限公司等中海子公司董事職務(wù)，并在2020年11月3日新任職宸嘉發(fā)展有限公司的執(zhí)行董事——而這幾天恰是宸嘉發(fā)展成立日期。同樣，郭斌也在11月7日便以高管持股平臺海南乾欣投資合伙企業(yè)（有限合伙）入股宸嘉發(fā)展5%股權(quán)，并在隨后擔(dān)任宸嘉發(fā)展相關(guān)職務(wù)。有知情人士也對時代財(cái)經(jīng)指出，上述人員確實(shí)從中海離職，并入職了宸嘉。
這或也意味著，宸嘉發(fā)展的組建或是以中海前高管團(tuán)隊(duì)作為關(guān)鍵因素，而資本大佬劉益謙則是作為投資方，用真金白銀為高管們的創(chuàng)業(yè)夢添柴火。
2020年以來，地產(chǎn)高管們離職創(chuàng)業(yè)的消息增多，如中梁前聯(lián)席總裁李和栗創(chuàng)辦了元里地產(chǎn)，碧桂園前高管劉森峰創(chuàng)辦新基業(yè)集團(tuán)，今年3月朱榮斌也創(chuàng)立了新公司榮宇建設(shè)，入局雅居樂海南清水灣項(xiàng)目。不過，從目前看，這些缺乏資本、融資支持的地產(chǎn)小公司似乎還遠(yuǎn)未闖出名堂。