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焦點財經訊 12月15日，中金固收發布《政策密集出臺后市場給予正向反饋——11月房地產債券月報》。
11月房地產利好政策密集出臺，包括11月8日交易商協會發文擴大“第二支箭”，緊接著多家房企宣布儲架式發行，11月14日銀保監會、住建部、人民銀行共同發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，11月23日央行銀保監會發文房地產政策16條，多家銀行宣布和房企達成授信合作協議，11月28日證監會發文放松房企股權融資政策。
其中“穩定優質房企開發貸資金投放、中債提供增信債券融資、保函置換預售資金監管”等政策對于增加優質房企流動性水平、切斷房企風險傳染鏈條有一定幫助，貸款展期也為了企業集中資金應對債券償付提供了可能，政策基本都提到“市場化、法制化原則”和“優質房企合作”，以銀行為主的金融機構仍有可能無法快速提升風險偏好，并且授信和意向授信到實際放款還有較大距離
中金認為各部委針對房企資金面各類政策的密集統一出臺，反映了中央層面對于房企資金鏈壓力的關注度和希望化解地產資金鏈風險的目標導向，市場也已經給予積極反饋。不過行業基本面底部的真正確立可能需依賴于銷售的企穩回升，信用債的反彈持續時間也需關注政策的實際執行力度。我們認為最終融資受益的可能仍然集中于資金壓力不大、信用風險可控主體，個券之間的差異將進一步加大，推薦銷售表現好于市場平均、債券到期壓力相對可控的主體，實際違約風險可控的同時，也更可能獲得金融支持。
從二級市場走勢來看，11月以來受利好政策出臺帶動，境內外主流房企債券價格有一定反彈，美元債反彈力度更大。境內AAA部分未出險企業及少量出險企業信用債價格明顯修復，包括碧桂園、旭輝、遠洋控股、萬達商管、金地相關個券利差收窄幅度都在1000bp以上，帶動整體AAA級利差均值收窄137bp；不過也有部分主體的債券利差雖然有回落但仍高于10月末，比如時代控股、龍湖、綠地、普洛斯，走擴幅度在100-7700bp。
AA+房企受益不大，整體利差還在走擴，比如世茂建設、金輝、中駿、富力、信達、光明的相關個券利差走擴幅度在30-1300bp，利差收窄的主要是廈門特房的部分個券，收窄幅度在10bp左右。AA級房企樣本券利差平均走擴374bp，其中中南和鑫苑走擴幅度較大。
美元債市場反彈力度較大，總回報33.84%，高收益和投資級回報率分別為58.73%和15.53%。具體房企來看，龍湖集團中長端美元債價格已經回升至70-80美元區間，相比10月末大約上漲50-55pt左右；金地2024年到期美元債也大約上漲50pt；碧桂園長端美元債價格回升至40-50美元區間，大約上漲30-40pt左右。
后續來看最終融資受益的可能仍然集中于資金壓力不大、信用風險可控主體，個券之間的差異將進一步加大，中金推薦銷售表現好于市場平均、債券到期壓力相對可控的主體，實際違約風險可控的同時，也更可能獲得金融支持。