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觀點(diǎn)網(wǎng)訊：3月16日，穆迪評(píng)級(jí)發(fā)布了《中國(guó)政府政策房地產(chǎn)行業(yè)最新政策支持的信用影響：常見(jiàn)問(wèn)題》。
穆迪表示，相關(guān)措施拓寬了開(kāi)發(fā)商的融資渠道，這將有助于很多開(kāi)發(fā)商更好地應(yīng)對(duì)近期運(yùn)營(yíng)和償債需求。這也表明政策立場(chǎng)發(fā)生了顯著變化，信貸環(huán)境放寬，而這將提振投資者信心和降低違約數(shù)量。不過(guò)，只有銷售額的可持續(xù)回升才能完全解決長(zhǎng)期的流動(dòng)性問(wèn)題。
疊加疫情防控措施的優(yōu)化，目前的措施將支持2023年房地產(chǎn)合約銷售額逐步回升，但非V型反轉(zhuǎn)。月度合約銷售額將延續(xù)同比下降趨勢(shì)，但降幅將收窄。購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)、收入穩(wěn)定性和項(xiàng)目竣工風(fēng)險(xiǎn)有持續(xù)擔(dān)憂。
國(guó)有背景開(kāi)發(fā)商，以及財(cái)力雄厚的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商處于優(yōu)勢(shì)地位。銀行和購(gòu)房者可能會(huì)分別在提供新貸款和購(gòu)房方面青睞此類開(kāi)發(fā)商。
穆迪預(yù)期會(huì)有更多旨在改善開(kāi)發(fā)商融資渠道的政策推出。政府還將推出進(jìn)一步支持政策以刺激需求，但會(huì)注意確保其不會(huì)助長(zhǎng)投機(jī)性購(gòu)房。
穆迪預(yù)計(jì)銀行將積極支持住房抵押貸款，這將有助于房地產(chǎn)需求的逐步復(fù)蘇。其中一些措施可提升銀行向開(kāi)發(fā)商提供融資的能力，并鼓勵(lì)其向未竣工項(xiàng)目提供配套融資。但預(yù)計(jì)銀行不會(huì)顯著增加對(duì)開(kāi)發(fā)商(尤其是受困開(kāi)發(fā)商)的敞口。
穆迪表示，支持措施和房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改善將對(duì)RMBS交易產(chǎn)生總體正面的信用影響。不過(guò)，住房抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)的放寬將增加未來(lái)RMBS交易中新發(fā)放住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。其還預(yù)計(jì)，隨著房地產(chǎn)銷售的回升和銀行住房抵押貸款的增加，RMBS發(fā)行量將逐步反彈。
穆迪預(yù)計(jì)新的銀行貸款，以及通過(guò)債券和股權(quán)融資發(fā)行籌集的資金將主要用于現(xiàn)有項(xiàng)目的建筑。雖然開(kāi)發(fā)商在債券和股權(quán)融資資金的使用方面有更大的靈活性，但政府強(qiáng)調(diào)“保交樓”會(huì)令資金主要用于未完工項(xiàng)目。
2月20日公布的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)可有助于盤(pán)活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)，從而為開(kāi)發(fā)商提供新的資金來(lái)源。穆迪認(rèn)為該試點(diǎn)是“第三支箭”支持措施的延伸。開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性的改善程度將取決于私募基金投資房地產(chǎn)業(yè)的意愿，以及是否有現(xiàn)金流強(qiáng)勁的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以滿足私募基金一般較高的目標(biāo)回報(bào)率。此次試點(diǎn)之后發(fā)布的實(shí)施細(xì)則也將是關(guān)鍵所在。
穆迪提到，自2023年2月1日起的12個(gè)月內(nèi)受評(píng)開(kāi)發(fā)商將有約213億美元的境內(nèi)債券和196億美元的境外債券到期或可回售。