為啥掛牌的房子那么多，看房子的人突然變得那么少？

撰文 | 石雨菡

【資料圖】

編輯| 龔 正

過去20年，不少人搭乘瘋狂的樓市、快速上車并實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。如今隨著經(jīng)濟(jì)與人口預(yù)期不確定因素增多，很多人開始脫手賣房，市場供應(yīng)量一時(shí)迅速增加。

然而不少人這才發(fā)現(xiàn)，房子如今并不好賣。各地降價(jià)數(shù)十萬、幾個(gè)季度都賣不出房的業(yè)主不少。還有的業(yè)主屬于高點(diǎn)買房，現(xiàn)在一賣，純虧，自嘲是“房損第一代”。房子這件事玩起來，不管是高漲還是低賣，都讓中國人燙手不已。

#01

降價(jià)50萬，一年半賣不出去

6月的一個(gè)午后，貝殼APP發(fā)來一條彈窗消息。雖然大概率是廣告，但黎平還是下意識馬上點(diǎn)開。

這樣的習(xí)慣已經(jīng)持續(xù)一年半，只因一套賣不出去的房子。黎平從未想過，這套曾經(jīng)承載著與妻子美好回憶的“家”，會成為他的心病。

珠海樓市快速上漲的2015年，黎平一家在珠海高新區(qū)買下了人生第一套房。三室兩廳的格局，120平左右，單價(jià)每平一萬多。由于是低位上車，黎平一直視這套房子為增值資產(chǎn)。

2021年，黎平的妻子懷孕了。盡管第一套房子的貸款還未還完，但高新區(qū)離妻子上班的地點(diǎn)有40分鐘的車程，為了方便起見，兩人便商量著在珠海市中心再買一套房。

黎平與妻子的原計(jì)劃是買一套五六十平米的開間，只為在市中心有一處落腳點(diǎn)。而在選房的過程中，中介推薦的一套180平米豪宅，卻吸引了黎平一家的目光。

南北通透、超大客廳、海景房，這套房子足夠?yàn)榧磳⒊錾鷮殞毺峁└玫纳瞽h(huán)境。而最誘人的是，當(dāng)時(shí)房主的掛牌價(jià)只有430萬，低于市場價(jià)足足一百多萬。

“看到這樣的條件誰不會心動？”

2021年時(shí)，黎平第一套房子的單價(jià)已經(jīng)漲到3萬一平。只要能夠及時(shí)賣出，不僅能覆蓋第二套房的首付，甚至有一百萬的現(xiàn)金結(jié)余。種種考慮，讓黎平和妻子毫不猶豫地為自己加上了第二道杠桿。

然而，所謂的天時(shí)地利人和，卻在賣房的過程中打了水漂。

2021年底開始賣房時(shí)，的確有不少人前來看房。當(dāng)時(shí)黎平向妻子保證三個(gè)月一定賣出去。然而到了2022年，即使春節(jié)后來了一波購房需求釋放，前來看房的人卻變得寥寥。情況持續(xù)到目前，黎平說幾乎沒有看房的人了。

從365萬到315萬，一年半的時(shí)間里黎平多次忍痛降價(jià)。黎平也考慮過將房子暫時(shí)租出去，但每月幾千塊的租金和將近兩萬的房貸相比，能解決的困難實(shí)在有限。況且，房子有過出租經(jīng)歷，黎平覺得怕是315萬的價(jià)格也要保不住。

黎平所住的豪宅小區(qū)一向具有保值性，有三分之一都是投資客。今年這些人也紛紛出售房子，掛牌價(jià)比市場價(jià)格低于100萬。黎平又想到那個(gè)在2021年便降價(jià)100萬賣房的澳門籍房主，感嘆著他對市場形勢的準(zhǔn)確預(yù)判。

這兩年來，黎平所在的互聯(lián)網(wǎng)大廠頻頻裁員，與之一樣背負(fù)高額房貸的人比比皆是。人至中年，本應(yīng)是繼續(xù)穩(wěn)固事業(yè)的節(jié)點(diǎn)，而原本平順的生活卻被房子死死套牢，壓得黎平喘不過氣來。

“70、80這兩代人，沐浴在改革開放的春風(fēng)下成家立業(yè)，似乎任何問題都可以迎刃而解。但現(xiàn)在，一切都失靈了。”黎平說道。

統(tǒng)計(jì)信息顯示，2022年珠海的GDP為4045億元，比網(wǎng)紅城市淄博4402億GDP還少了400億元，經(jīng)濟(jì)體量不算大。在大灣區(qū)九城中，珠海常住人口247萬，人口總數(shù)排在末尾。在過去房價(jià)增長的時(shí)代，珠海樓市的一半為外來客。

如今，有房屋中介業(yè)者稱，珠海樓市整體已轉(zhuǎn)變?yōu)椤百彿空呤袌觥薄?/strong>今年來，不管是一手房市場、還是二手房市場，當(dāng)?shù)厥袌龉?yīng)量持續(xù)增加。

雖然今年2月，珠海和全國樓市一樣，二手房交易一度大漲375%（媒體公開數(shù)據(jù)），但到了四五月，小陽春未能持續(xù)，交易量持續(xù)下降。而市場掛牌量卻還在增長，僅當(dāng)?shù)劓溂夜_掛出的二手房源就高達(dá)3.4萬套，而2月井噴期交易量也才500多套。供需失衡，這給購房者帶來了較大的議價(jià)空間。

疫情、經(jīng)濟(jì)、以及全國各地部分城市開放限購（本質(zhì)就是搶房客），都給珠海樓市持續(xù)增壓。有業(yè)者網(wǎng)上發(fā)聲，認(rèn)為珠海樓市回暖，或還是得期待北漂族，能給珠海樓市去庫存帶來動力。

▲圖| 賣不掉房子的中年人，滿腦都是房子

作為二線城市的珠海不算全國樓市孤例。哪怕在北京這樣的一線硬核城市，“降價(jià)賣房難一族”也不鮮見。

在北京，離鳥巢騎車15分鐘不要的某小區(qū)，中介給《真故研究室》拿出一套105平米的朝南向房屋，它屬于某機(jī)關(guān)單位的福利分房。

掛牌價(jià)從948萬降到880萬，降價(jià)68萬，然而登記129天（將近4個(gè)月），無一人看房。

中介稱，“倒不是說以前這樣的房子好賣，它也存在硬傷，比如位于頂層，但無電梯。不過過去至少來看房的人還是有的。但現(xiàn)在連看房的人都沒有了。”

中介表示，北京的樓市自去年12月底疫情緩和后，到今年4月上旬迎來了一波需求釋放期，成交量大漲。但上旬后，隨即樓市遇冷到現(xiàn)在，需求后續(xù)力并不足。至于原因，還是經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、疊加大眾對樓市信心觀望情緒濃所致。

據(jù)房屋中介行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，目前全國多地房屋供應(yīng)量大增。二手房方面，掛牌量超過10萬套的有6個(gè)城市，分別為重慶、天津、沈陽、成都、南京。超過9萬套的有蘇州、哈爾濱、武漢等。但不少城市，市場成交量在進(jìn)入4月中下旬后卻持續(xù)萎縮，不少購房者持幣坐等“再降價(jià)”。

#02

一降價(jià)就虧損，房損第一代出現(xiàn)

降價(jià)賣房，虧不虧，要看購房者買入的點(diǎn)位。

以黎平為代表的賣房者，屬于低位上車，即便降價(jià)50萬也具有不小的盈利空間。但也有另一波業(yè)主，當(dāng)初高位上車，現(xiàn)在房子一賣，算下來純虧。

“我成了房損第一代。”這是家住北京通州區(qū)的王恒，內(nèi)心最常蹦出來一句話，逢人便說。

2016年，王恒在通州區(qū)果園附近買了一套40平方米的房子。總價(jià)210萬，均價(jià)接近5萬元一平。

今年初，考慮到工作及未來孩子上學(xué)都想定位在北京朝陽區(qū)，王恒想把這套房賣掉。不過，自2017年通州區(qū)成為北京城市副中心后，政府對通州的購房資格進(jìn)行了諸多限制，導(dǎo)致通州區(qū)房價(jià)一直未變化，甚至近年還有一些陰跌。

即便家門口就是地鐵站和通往市中心的快速路，附近購物中心、商場、醫(yī)院都在1公里之內(nèi)，區(qū)位優(yōu)越。但考慮到市場行情，王恒沒敢“多賺”，掛牌價(jià)定在了220萬。

然而，房屋中介的一席話卻給王恒澆了一盆冷水：“甭說220萬，就算按210萬原價(jià)賣，現(xiàn)在也出不了手。你們同小區(qū)同戶型最近的一套成交價(jià)是205萬。”

雖然屬于意料之中，但王恒仍難掩悲傷。這五年多來，王恒每個(gè)月都要繳納6000多元的房貸，還的只是利息。王恒說，如果現(xiàn)在只能賣205萬，當(dāng)初還不如不買房，到頭來只是給銀行打工。

據(jù)王恒介紹，這套房買時(shí)也是二手房。原來的房東2003年以30萬元入手。到了2016年以210萬賣出，賺了6倍。

“我沒有趕上房地產(chǎn)紅利，反而成了房損第一代。”這句話被王恒反復(fù)重復(fù)。

▲圖| 房子買錯(cuò)點(diǎn)，變身負(fù)資產(chǎn)

王恒不是個(gè)例。何陽2018年在北京南五環(huán)張郭莊附近買了一套50平米的房，花了180萬。

今年初，因?yàn)橛袚Q房需求，便將房子掛在了網(wǎng)上。花了近4個(gè)月時(shí)間，最后這套房以160萬的成交價(jià)賣出，較當(dāng)初180萬的購房價(jià)凈虧20萬。

回憶這段時(shí)間，何陽最大的感受就是中介一直在勸降房價(jià)、買房的人也一直在勸降。短短幾年間，樓市的變化天翻地覆。

房子雖然已經(jīng)出手，但何陽從一套剛需走向了另一套剛需，改善的需求卻成了天方夜譚。

“賣了舊房買另一套房，但好的房子還是很貴，買不起。”何陽說。

據(jù)北京中介業(yè)者表示，目前京城降價(jià)較多的房子，主要是戶型一般、或者業(yè)主急需用錢的，好房子總體而言，降價(jià)還好，抗跌性還是最穩(wěn)的。

#03

“昨日”剛買，“今日”就降—剛需族怕出手

房子降價(jià)，無疑這為剛需族此刻出手，提供了有利時(shí)機(jī)。然而由于行情不穩(wěn)定，再加上購房族向來有“買漲不買跌”的心態(tài)，很多剛需族即便此刻想要出手，阻力也特別大。

有北京的房產(chǎn)中介告訴《真故研究室》，“目前已經(jīng)出現(xiàn)了去年買房，今年房價(jià)就下跌的情況。”

孟桐目前住在北京北四環(huán)附近，為了孩子上學(xué)，她從今年年初就開始看房，并與中介保持密切的聯(lián)系。

今年4月，中介推給孟桐一套北京北四環(huán)世紀(jì)村的房子，2室一廳60平，附近有地鐵和大型購物中心，優(yōu)勢區(qū)位讓孟桐心動不已。

當(dāng)時(shí)中介給孟桐出示的標(biāo)價(jià)是487萬。而僅僅兩個(gè)月后的現(xiàn)在，當(dāng)孟桐提出想看看這套房時(shí)，中介稱這套房子已經(jīng)以465萬元成交，比2個(gè)月前便宜了22萬。

雖然有些遺憾，但孟桐更多的感受是“后怕”，慶幸自己沒有上頭買下。“如果是我自己買了，到年底還不知道會虧成什么樣。”

雖說孟桐也是剛需一族，為了孩子她也想快點(diǎn)落定。但目前的市場行情，就是讓她下不了手。

北京某房產(chǎn)研究人士告訴《真故研究室》，今年年初，業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)是一線核心城市的房價(jià)是最抗跌的。不過現(xiàn)在，即便是北京這樣的一線城市，也出現(xiàn)了需要考慮城區(qū)各地差異的情緒。

“總的來說，小區(qū)管理好、區(qū)位好、戶型好的地方，抗跌性更好。而市中心沒有學(xué)校配置的老破小、老破大，都沒有扛住這一波降價(jià)。”該研究人士表示。

焦慮的情緒蔓延，剛需族出手慢，急需用錢的賣房剛需族，則想出各種各樣的方法來加速賣房。

▲圖| 急需用錢的，是這一波降價(jià)主力

近來一些賣不出房子的人拋棄傳統(tǒng)中介，開始通過房產(chǎn)大V來賣房。

家住北京的李茹云，去年初考慮到家里三代人同居，想置換一套更大一點(diǎn)的房子——從二室一廳換到三室一廳。

起初，李茹云找的是北京某知名房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)賣房，掛牌標(biāo)價(jià)650萬。與此同時(shí)，李茹云看中了一套想要置換的房子，三室一廳，標(biāo)價(jià)700萬左右。

李茹云輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到了對方房主。結(jié)果發(fā)現(xiàn)對方與她一樣，同樣有置換的需求，雙方都賣房心切。于是雙方合計(jì)后，簽署了一項(xiàng)半年周期的購房協(xié)議。

協(xié)議里規(guī)定，李茹云需提前交訂金、共計(jì)70萬，剩余房款需要在半年內(nèi)付給對方房主，這半年內(nèi)對方將為李茹云保留房產(chǎn)。如果不能履約，除訂金不予返還外，超期還有賠償。

當(dāng)時(shí)李茹云覺得，半年內(nèi)賣掉房子應(yīng)該不難，而且遇上心儀的房子實(shí)屬不易，最終簽下這份協(xié)議。

然而，意外總是來得措手不及。疫情放開后，北京成為最早被波及的城市，能來看房的人寥寥無幾。6個(gè)月過去，李茹云的房子仍然掛在網(wǎng)上。

“不僅房子沒賣出去，我還賠了對方一個(gè)半月的款，一共8萬塊。”李茹云曾找對方理論，認(rèn)為是“不可抗力的因素”導(dǎo)致違約，但并沒有獲得對方的諒解。

對李茹云而言，她只能自認(rèn)倒霉。但房子賣不出去，才是最讓人心焦的。

一直關(guān)注賣房動向的李茹云，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上許多幫人賣房的房產(chǎn)大V。這些房產(chǎn)大V只抽點(diǎn)1%，同時(shí)安排中小型房屋中介去落實(shí)購房手續(xù)，后者抽點(diǎn)0.5%，只賺個(gè)辛苦費(fèi)。

李茹云心想，總計(jì)1.5%中介費(fèi)，比北京一般大型中介2.75%的手續(xù)費(fèi)要便宜得多。于是不惜冒著風(fēng)險(xiǎn)“劍走偏鋒”。結(jié)果令她驚喜，大V很快就幫她找到了外市來京的買房客，并迅速成交。

“由于是購房者來出這筆錢，交易費(fèi)用下降了，成本也就更低，也就能讓購房者更快一點(diǎn)決定，買下我這套房。”李茹云表示。

另外，李茹云比較下來，覺得房產(chǎn)大V會比房產(chǎn)片區(qū)的中介能給到購房者更多的可選項(xiàng)，也更能站在買房者的角度去考慮所選區(qū)位，并能根據(jù)用戶的需求綜合來給予購房建議。

“與之對比，我找到的中介并沒有幫我去爭取因不可抗力因素導(dǎo)致的賣房延期問題，他們只想快速促成交易。”李茹云表示。

目前，市場低迷的市場行情何時(shí)才能迎來轉(zhuǎn)機(jī)，業(yè)者都莫衷一是，不乏各種猜測滿天飛。業(yè)內(nèi)都期待行業(yè)能盡快出臺相關(guān)政策來救市。

然而，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展可以有各種針對性的小刺激，但必須有個(gè)前提，就是短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)得盡快強(qiáng)勁起來。至于長期，還得看人口發(fā)展動向。