文|楊東海 楊粟予
(資料圖片僅供參考)
編輯|周航
西安“易合坊”的業(yè)主沒(méi)有想到，八年來(lái)朝夕相盼的“爛尾樓”終于到了交房的時(shí)間，他們的心情卻不喜悅，反而是不解、失望乃至憤怒。
原因是他們得知需要交上一筆“續(xù)建費(fèi)”，每平米不超過(guò)1800元，總額大概接近20萬(wàn)，支付爛尾樓后續(xù)工程費(fèi)用，才能拿到房產(chǎn)證。
矛盾是在11月18日徹底爆發(fā)的。這天早上，業(yè)主代表?xiàng)盍υ跇I(yè)主群看到收房消息。等他來(lái)到小區(qū)，只見(jiàn)業(yè)主們已經(jīng)站成一排按流程收房。很快，隊(duì)伍停下來(lái)了，最前方的人和管理人員爭(zhēng)辯了起來(lái)。討論看起來(lái)沒(méi)有結(jié)果，前面的業(yè)主攥著協(xié)議書，往回走，說(shuō)：“現(xiàn)在房收不成，太坑了！”
大家湊上前，接過(guò)他們手里《以房屋交付方式進(jìn)行購(gòu)房債權(quán)清償通知書》后附加的《補(bǔ)充協(xié)議》。上面沒(méi)有直接提到續(xù)建費(fèi)，“但補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)約定的前提是灞橋區(qū)法院的裁定書和房產(chǎn)公司的重整計(jì)劃，而這兩份文件都要求業(yè)主繳納續(xù)建費(fèi)，之前說(shuō)是不高于1800每平米。”楊力說(shuō)。
這讓楊力難以理解：“等了這么多年，沒(méi)有按期交房，我們沒(méi)要求他賠償，反而要我們交續(xù)建費(fèi)，我們接受不了。”
楊力說(shuō)，直到下午，只有三戶業(yè)主收了房。因?yàn)闆](méi)法接受續(xù)建費(fèi)，其他業(yè)主幾乎都拒絕收房。而他們中的許多人，決定繼續(xù)踏上漫長(zhǎng)的維權(quán)之旅。
爛尾八年的房子
易合坊的故事得從十年前說(shuō)起。當(dāng)時(shí)，西安地鐵1號(hào)線還在建設(shè)中，三環(huán)以內(nèi)遍地城中村，而如今，這些城中村都已被拆除，化作林立的高樓和寬闊的道路。
易合坊也是城中村改造項(xiàng)目，于2012年1月動(dòng)工建設(shè)。樓盤位于東三環(huán)與繞城高速之間，小區(qū)南門離當(dāng)時(shí)在建的地鐵1號(hào)線只有兩站路，預(yù)售均價(jià)4600元，比周邊現(xiàn)房便宜六百左右，剛一推出，就吸引了不少剛需族上車。
業(yè)主張平記得，早在2011年10月份，樓盤就開(kāi)始預(yù)售，開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)刈鲎阈麄鳎坝质沁@有地鐵口，又是旁邊有學(xué)校、醫(yī)院，那頭有公園”。2012年4月，他簽下一套兩室一廳的房子，100平，首付30萬(wàn)，剩下的20萬(wàn)當(dāng)時(shí)就辦了15年按揭，月供2800元。2013年4月份，張平專門去工地現(xiàn)場(chǎng)看了一眼，房子所在樓已經(jīng)封頂。
張平之前住在農(nóng)村，在城里買房是為了結(jié)婚。如今，婚已經(jīng)結(jié)了，貸款也快還完了，房子還沒(méi)有完全著落。“十年前大家腦子里沒(méi)有爛尾樓這個(gè)概念，朋友和我買在一棟樓，還是全款。”他說(shuō)。
●11月18日收房時(shí)業(yè)主需要簽訂的補(bǔ)充協(xié)議。講述者供圖。
跟張平一樣，許多業(yè)主來(lái)自農(nóng)村，人生最重要的決定就是買了這套房子。“老家住在山頂上，沒(méi)有學(xué)校。那時(shí)候外地小孩上學(xué)要借讀費(fèi)，想著買完房好讓我娃上學(xué)。”業(yè)主王芳說(shuō)，她和丈夫早年從陜北農(nóng)村來(lái)到西安打工，兩人都沒(méi)上過(guò)學(xué)，不識(shí)字，2013年初看房的時(shí)候，特地叫上了讀過(guò)些書的姨父和另一個(gè)延安老鄉(xiāng)幫忙把關(guān)。最終，夫婦倆拿出多年積蓄，又從親戚那借了幾萬(wàn)，奉上17萬(wàn)多的首付，定下了一套小兩居。
如今，王芳已經(jīng)不記得當(dāng)時(shí)樓盤到底有幾個(gè)證，3個(gè)還是4個(gè)，她也不理解這些證件的含義，“好像是4證差一個(gè)”（注：按照規(guī)定，樓盤取得《商品房預(yù)售許可證》等房產(chǎn)五證才能預(yù)售）。她只知道，買房一年后，自己就順利辦理了網(wǎng)簽，就等著房子落袋。
剛買完房那段時(shí)間，王芳每個(gè)月都從南郊的出租屋出發(fā)，走三四站路到230路公交車站臺(tái)，到東郊下車，再走個(gè)十來(lái)分鐘，到樓盤現(xiàn)場(chǎng)看看。看到樓噌噌地一直往上蓋，她放下心，去的越來(lái)越少，“就想等著收房那天”。
然而，到了收房的日子，2015年6月底，人們并沒(méi)有等來(lái)房子。開(kāi)發(fā)商說(shuō)，會(huì)盡快完工，再延后半年交房。就像一個(gè)破了洞的氣球再怎么也鼓不起，施工一直斷斷續(xù)續(xù)，到了年底，氣球徹底破了。占地170余畝的工程就這樣全面停工：開(kāi)發(fā)一期，住宅13棟、商業(yè)8棟已封頂，幼兒園一棟及部分地塊商業(yè)樓尚未開(kāi)工建設(shè)；開(kāi)發(fā)二期，在未取得土地規(guī)劃及建審手續(xù)的土地上，有四棟建筑停在了9-11層。
至于為何爛尾，有業(yè)主稱，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善，早就資不抵債卻一直隱瞞。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》先前報(bào)道，開(kāi)發(fā)商西安四德置業(yè)有限公司深陷巨額債務(wù)糾紛泥潭，305套尚未辦理網(wǎng)簽房屋被多地法院輪候凍結(jié)。
也有業(yè)主說(shuō)是開(kāi)發(fā)商挪用了資金，他們和青島、河南等地的業(yè)主交流后也發(fā)現(xiàn)，很多樓盤爛尾都跟預(yù)售資金挪用有關(guān)。
理論上，樓盤建設(shè)資金由銀行專門賬戶監(jiān)管，按照工作建設(shè)進(jìn)度撥款，但在實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售資金的事卻常常發(fā)生，比如虛構(gòu)工程支出來(lái)套取資金。挪用資金這一點(diǎn)后來(lái)得到官方證實(shí)。2019年9月，西安市住建局回復(fù)業(yè)主稱，易合坊項(xiàng)目商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行擅自將預(yù)售資金轉(zhuǎn)入他行賬戶，同時(shí)，按揭貸款銀行未將貸款直接劃轉(zhuǎn)至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。
2021年，西安市發(fā)布《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，將預(yù)售資金監(jiān)管主體由銀行部門調(diào)整為政府部門，要求購(gòu)房款必須全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶。
金石律師事務(wù)所高級(jí)合伙人馬曉旻律師認(rèn)為，近兩年的法律法規(guī)在這個(gè)問(wèn)題上已經(jīng)相對(duì)完善。“不過(guò)易合坊項(xiàng)目比較久遠(yuǎn)，之后的規(guī)定難以約束頒布之前的行為。”
漫長(zhǎng)的維權(quán)
這么多年，業(yè)主們?yōu)榱司S權(quán)已經(jīng)記不得跑了多少趟。房管局、住建局、城改辦、銀監(jiān)會(huì)，與房產(chǎn)相關(guān)的部門兒他們都去。
“過(guò)一段時(shí)間去一回，過(guò)一段時(shí)間去一回，去了太多了。”王芳說(shuō)。她記憶深刻的一次是2016年夏天。一位業(yè)主穿一個(gè)灰色的短褂，保安來(lái)驅(qū)逐他們起了肢體沖突，褂子都被扯爛了，就一條條地掛在那位業(yè)主身上，“那時(shí)候維權(quán)苦去了”。
為了維權(quán)，有業(yè)主開(kāi)始從零學(xué)習(xí)法律條文。“2014年到2022年，這8年期間西安市出臺(tái)了4部商品房預(yù)售資金會(huì)監(jiān)管條例，每出來(lái)一份我都會(huì)打印下來(lái)學(xué)習(xí)。”
“這就是我唯一的房子，而且我借了將近幾十萬(wàn)的款，我畢生的錢全在這放著。”這位業(yè)主說(shuō)。
維權(quán)過(guò)程中，人們也發(fā)現(xiàn)了易合坊項(xiàng)目諸多不合規(guī)之處。2014年中，它才取得《房產(chǎn)預(yù)售證》，因欠繳契稅，也一直未取得《土地使用證》。但在這之前，多位業(yè)主說(shuō)，他們已經(jīng)掏錢買下房子。業(yè)主們?cè)谕对V信中還表示，當(dāng)時(shí)西安樓市五證不全銷售現(xiàn)象非常普遍。
●業(yè)主看房時(shí)拍下的預(yù)售許可證，顯示的發(fā)證日期與西安住建局公布發(fā)證日期不一致。講述者供圖。
據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)報(bào)道，四德置業(yè)在開(kāi)發(fā)易合坊項(xiàng)目?jī)赡旰蟮?013年，才取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，而這家公司存在高息借款等混亂現(xiàn)象，建設(shè)中資金極度短缺，實(shí)際控制人以2分甚至更高的利息大量向個(gè)人借款。公開(kāi)信息顯示，作為一個(gè)幾十億項(xiàng)目的操盤方，四德置業(yè)注冊(cè)資本僅3000萬(wàn)元。
為了發(fā)聲，這些上有老有下的中年人開(kāi)始學(xué)習(xí)各種社交軟件。先是抖音，接著B(niǎo)站，聽(tīng)說(shuō)年輕人用，他們也試著做視頻，微博也不時(shí)上去發(fā)幾條。
那么多年過(guò)去，許多家庭都發(fā)生了變化。有的家里老人等到去世都沒(méi)有住進(jìn)這房子；還有的給孩子買婚房，結(jié)果房子沒(méi)落著，婚也沒(méi)結(jié)成，但維權(quán)一直在繼續(xù)。
王芳和丈夫離婚了。租住的城中村拆遷后，他們買了輛電動(dòng)三輪車，到馬路邊賣水果和菜。房貸、租房、孩子學(xué)費(fèi)，生活層層疊疊的壓力下，王芳和丈夫老為這爛房子吵架，甚至動(dòng)手。2018年決定分開(kāi)的時(shí)候，房子歸了她，兒子歸丈夫。
這兩年，前夫因?yàn)樽鍪中g(shù)、生病住院，沒(méi)辦法再提供撫養(yǎng)費(fèi)，王芳就一人打工掙錢，給兒子交大學(xué)學(xué)費(fèi)。今年，她打工的店鋪因?yàn)橐咔殛P(guān)門了，王芳沒(méi)錢再交房租，就在2月底住進(jìn)了爛尾樓。
和王芳同期住進(jìn)爛尾樓的業(yè)主有300多位，樓盤院內(nèi)建筑器材散亂，樓里沒(méi)安電梯，也沒(méi)通水通電，業(yè)主們多從樓下工地旁的水龍頭打水上去，到樓盤馬路對(duì)面的公共廁所解手。到了晚上，上下樓梯要打著手電筒才看得見(jiàn)路，一步一步數(shù)著層數(shù)避免走錯(cuò)。
王芳一個(gè)人住在19層，花了10塊錢從收破爛處買了個(gè)爛架子床湊合睡著。同樣搬進(jìn)樓的另一個(gè)業(yè)主陳紅，住在31層，帶著兩個(gè)孩子，大的五歲，小的三歲，上下樓得抱著老二，樓層太高，老大往往走不動(dòng)得中途歇一歇。
“那時(shí)候?qū)嵲跊](méi)地方住，加上疫情賺不到錢，能省一筆是一筆。”陳紅說(shuō)。她家里的墻上貼著孩子畫的畫，有茄子，有氣球，給灰色的毛坯墻加了點(diǎn)色彩。孩子還小不懂爛尾樓，只知道在這玩得高興。
如今，很多業(yè)主說(shuō)，實(shí)在掏不出續(xù)建費(fèi)。王芳說(shuō)：“我除了這個(gè)爛尾樓，你在我銀行卡上能查出來(lái)5000塊錢你就拿走，你看我有沒(méi)有。”
相較而言，房屋的狀況則不算什么問(wèn)題了。交房當(dāng)天到場(chǎng)業(yè)主說(shuō)，正常商品房交房時(shí)的三書一表一證還沒(méi)有辦下來(lái)，電是臨時(shí)用電，暖氣還沒(méi)有通，房屋的實(shí)測(cè)面積也還沒(méi)有取得。而補(bǔ)充協(xié)議上寫著，“業(yè)主需要同意按現(xiàn)狀接收”。
●業(yè)主搬出爛尾樓又搬進(jìn)底層商鋪。講述者供圖。
破產(chǎn)重整之路
爛尾樓不是沒(méi)法解決的問(wèn)題。最常見(jiàn)的，就是進(jìn)行破產(chǎn)重整，通常會(huì)有政府牽頭，讓新的資方接手，這也是法律屆人士最認(rèn)可且最有希望的方式。
一般來(lái)說(shuō)，新的開(kāi)發(fā)商之所以會(huì)接手爛尾樓，蓋因其存在一定開(kāi)發(fā)價(jià)值，那些還沒(méi)出售的房子，在房?jī)r(jià)上漲的行情中，能覆蓋建造成本甚至存在利潤(rùn)，破產(chǎn)重整就能相對(duì)順利走下去。
作為對(duì)比，距離易合坊不到三公里的西北角，也有一處原本爛尾十年的樓盤，名叫“鼎翰名苑”， 2011年開(kāi)發(fā)建設(shè)，2016年全面停工，與易合坊爛尾時(shí)段相近。2017年9月，通過(guò)“府院聯(lián)動(dòng)”（注：指加強(qiáng)政府與法院之間的協(xié)作聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)行政與司法的良性互動(dòng)），陜西豐瑞律師事務(wù)所對(duì)開(kāi)發(fā)商公司進(jìn)行破產(chǎn)重整管理，到今年3月末，正式啟動(dòng)債權(quán)清償工作，向業(yè)主交付了房屋。
豐瑞律師事務(wù)所的相關(guān)律師介紹，相較沒(méi)有土地證、債務(wù)繁雜的易合坊，鼎翰名苑是真正的“五證齊全”，資產(chǎn)較好，后期債務(wù)相對(duì)較小，業(yè)主每平米只補(bǔ)交了27元。但對(duì)易合坊來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商實(shí)力不足、巨額的債務(wù)糾紛、不完善的手續(xù)等問(wèn)題都讓破產(chǎn)重整路走得艱難。
早在2016年，灞橋區(qū)成立了工作專班推進(jìn)易合坊項(xiàng)目重組。同年，開(kāi)發(fā)商四德置業(yè)深陷債務(wù)糾紛，資金鏈斷裂，正式宣告破產(chǎn)，重組工作停留在持續(xù)一年多的財(cái)務(wù)審計(jì)中。
2018年6月21日，灞橋區(qū)法院根據(jù)債權(quán)人北京旭輝昭陽(yáng)投資有限公司申請(qǐng)，受理了四德置業(yè)有限公司破產(chǎn)重整一案，指定重組“鼎翰名苑”的陜西豐瑞律師事務(wù)所擔(dān)任破產(chǎn)重整管理人。
●2018年，灞橋區(qū)法院受理四德置業(yè)有限公司重整一案。講述者供圖。
然而，從2019年1月末開(kāi)始，管理人持續(xù)公開(kāi)招募有意愿接手易合坊的投資方，但三年時(shí)間里，因報(bào)名投資方資金不足、方案不佳等原因，易合坊建設(shè)一直處于斷斷續(xù)續(xù)的狀態(tài)，未被徹底解決。
直到今年，在大規(guī)模入住爛尾樓引起廣泛關(guān)注后，易合坊迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。5月末，西安市灞橋區(qū)政府出資成立的灞橋區(qū)城建置業(yè)有限公司提交重整投資方案，接手易合坊項(xiàng)目，代為建設(shè)開(kāi)發(fā)一期后續(xù)工程及銷售剩余房源。
重整方案揭示了這個(gè)項(xiàng)目的棘手之處——原開(kāi)發(fā)商四德置業(yè)可用于清償債務(wù)的資產(chǎn)包括擬交付的一期房屋1377套，以及可變現(xiàn)資產(chǎn)預(yù)計(jì)20.386億元，后者包括可變現(xiàn)住宅899套、商業(yè)面積約4萬(wàn)平米、車位886個(gè)、二期土地權(quán)益及貨幣資金。然而，各類債務(wù)合計(jì)約35億元。
重整方案提到：“因四德公司嚴(yán)重資不抵債，導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，進(jìn)入重整程序后，需投入資金進(jìn)行續(xù)建。選擇以房屋交付方式受償?shù)馁?gòu)房債權(quán)人，需在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)補(bǔ)交重整受理后發(fā)生的續(xù)建成本。”根據(jù)方案計(jì)算，這筆續(xù)建成本的暫定金額約1.44億元。
前述豐瑞律師事務(wù)所的律師表示，補(bǔ)交的續(xù)建成本屬于易合坊續(xù)建的工程款，目前具體金額還在核算當(dāng)中，最高不超過(guò)1800元每平米。
續(xù)建費(fèi)之爭(zhēng)
一邊，爛尾多年的房子終于再次迎來(lái)工程隊(duì)進(jìn)場(chǎng)，另一邊，業(yè)主們則堅(jiān)決反對(duì)續(xù)建費(fèi)。
今年7月，灞橋區(qū)法院先后召開(kāi)了兩次債權(quán)人會(huì)議，對(duì)這份重整計(jì)劃草案分組表決。兩次會(huì)議，購(gòu)房債券組（即業(yè)主方）都因?yàn)椤把a(bǔ)交續(xù)建成本”這一要求拒絕接受重整計(jì)劃。
根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第八十七條，未通過(guò)重整計(jì)劃草案的表決組再次表決仍未通過(guò)重整計(jì)劃草案，法院有權(quán)批準(zhǔn)符合法定條件的權(quán)益分配的計(jì)劃草案。
最終，11月16日，灞橋區(qū)法院通過(guò)民事裁定的方式，批準(zhǔn)通過(guò)了西安四德置業(yè)有限公司重整計(jì)劃草案。
在這份裁定書中，灞橋區(qū)法院認(rèn)為，重整計(jì)劃草案中對(duì)購(gòu)房債權(quán)人所享有的購(gòu)房債權(quán)將以交付其所購(gòu)房屋的方式獲得全額清償，不選擇交付房屋的購(gòu)房債權(quán)，其購(gòu)房款將獲得全額貨幣清償，購(gòu)房債權(quán)組債權(quán)未受到實(shí)質(zhì)性損害。
“同時(shí)，因選擇交付房屋方式清償債權(quán)的購(gòu)房債權(quán)人需在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)補(bǔ)繳續(xù)建成本，承擔(dān)了破產(chǎn)重整受理后所添附在該特定房屋上的成本，因此向購(gòu)房債權(quán)人以交付房屋方式清償債權(quán)，并未損害其他債權(quán)組債權(quán)人的權(quán)益。”
多年從事房地產(chǎn)事務(wù)的律師馬曉旻表示，關(guān)鍵問(wèn)題在于，購(gòu)房者認(rèn)為自身按照原購(gòu)房合同約定的金額支付所有款項(xiàng)，應(yīng)該包括了現(xiàn)在的續(xù)建成本，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)正常交付一個(gè)包括配套設(shè)施在內(nèi)的完整不動(dòng)產(chǎn)。但對(duì)后續(xù)代建代銷投資方來(lái)說(shuō)，它對(duì)自身資產(chǎn)有保值增值的要求，“代建的成本肯定要有一方來(lái)出。”
“如果是不愿意的，那么可以按照當(dāng)時(shí)投入的全部購(gòu)房款進(jìn)行100%貨幣清償，這也是法院為什么可以強(qiáng)制通過(guò)的一個(gè)重要的原因。”馬曉旻認(rèn)為，法院裁定具有法律效力，且重整方案整體上看有可行性。
●業(yè)主此前集體維權(quán)現(xiàn)場(chǎng)。講述者供圖。
不過(guò)，對(duì)于回收現(xiàn)金，業(yè)主們的普遍態(tài)度是沒(méi)法接受。如今，這個(gè)地塊的房子單價(jià)已經(jīng)上漲到了一萬(wàn)左右。“再讓我們拿著以前的首付款來(lái)買房肯定是買不到了。”一位業(yè)主說(shuō)，因此人們基本都選擇以交付房屋方式清償。
這幾天，一些業(yè)主還是有空就去信訪局維權(quán)。一位業(yè)主說(shuō)：“我始終覺(jué)得有法律法規(guī)，但他們都可以不遵守，那普通人的公平正義體現(xiàn)在哪？如果到最后沒(méi)有辦法的時(shí)候，續(xù)建費(fèi)你可以收，但我的后半生都是一直走在維權(quán)的路。我就一定要替我們爛尾樓業(yè)主來(lái)找一個(gè)公平正義。”
因?yàn)轫?xiàng)目再度施工，住進(jìn)爛尾樓的業(yè)主們都搬了出來(lái)。王芳沒(méi)處可去，就搬到了底層商鋪，沒(méi)收房就沒(méi)有鑰匙，現(xiàn)在她也住在那。還有幾個(gè)開(kāi)出租車的業(yè)主，也因疫情停工沒(méi)有收入搬到了這。冬天到了，毛坯的商鋪窗戶還沒(méi)有封，風(fēng)從四面往里灌，他們只好拿一些塑料布先擋一擋，沒(méi)有暖氣，只能烤火取暖，“有的人冷得頭繃青青的。”
而關(guān)于懸而未決的續(xù)建費(fèi)，這個(gè)冬天最新的消息是，灞橋區(qū)委書記苗志忠告訴媒體，目前法院只下達(dá)了裁定書，還沒(méi)有開(kāi)始執(zhí)行，“先復(fù)工確保他們能入住，沒(méi)讓他們現(xiàn)在交錢。”
（視頻系建成后的易合坊。文中除馬曉旻外均為化名。）
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