文|楊東海 楊粟予
(資料圖片僅供參考)
編輯|周航
西安“易合坊”的業主沒有想到，八年來朝夕相盼的“爛尾樓”終于到了交房的時間，他們的心情卻不喜悅，反而是不解、失望乃至憤怒。
原因是他們得知需要交上一筆“續建費”，每平米不超過1800元，總額大概接近20萬，支付爛尾樓后續工程費用，才能拿到房產證。
矛盾是在11月18日徹底爆發的。這天早上，業主代表楊力在業主群看到收房消息。等他來到小區，只見業主們已經站成一排按流程收房。很快，隊伍停下來了，最前方的人和管理人員爭辯了起來。討論看起來沒有結果，前面的業主攥著協議書，往回走，說：“現在房收不成，太坑了！”
大家湊上前，接過他們手里《以房屋交付方式進行購房債權清償通知書》后附加的《補充協議》。上面沒有直接提到續建費，“但補充協議相關約定的前提是灞橋區法院的裁定書和房產公司的重整計劃，而這兩份文件都要求業主繳納續建費，之前說是不高于1800每平米。”楊力說。
這讓楊力難以理解：“等了這么多年，沒有按期交房，我們沒要求他賠償，反而要我們交續建費，我們接受不了。”
楊力說，直到下午，只有三戶業主收了房。因為沒法接受續建費，其他業主幾乎都拒絕收房。而他們中的許多人，決定繼續踏上漫長的維權之旅。
爛尾八年的房子
易合坊的故事得從十年前說起。當時，西安地鐵1號線還在建設中，三環以內遍地城中村，而如今，這些城中村都已被拆除，化作林立的高樓和寬闊的道路。
易合坊也是城中村改造項目，于2012年1月動工建設。樓盤位于東三環與繞城高速之間，小區南門離當時在建的地鐵1號線只有兩站路，預售均價4600元，比周邊現房便宜六百左右，剛一推出，就吸引了不少剛需族上車。
業主張平記得，早在2011年10月份，樓盤就開始預售，開發商在當地做足宣傳，“又是這有地鐵口，又是旁邊有學校、醫院，那頭有公園”。2012年4月，他簽下一套兩室一廳的房子，100平，首付30萬，剩下的20萬當時就辦了15年按揭，月供2800元。2013年4月份，張平專門去工地現場看了一眼，房子所在樓已經封頂。
張平之前住在農村，在城里買房是為了結婚。如今，婚已經結了，貸款也快還完了，房子還沒有完全著落。“十年前大家腦子里沒有爛尾樓這個概念，朋友和我買在一棟樓，還是全款。”他說。
●11月18日收房時業主需要簽訂的補充協議。講述者供圖。
跟張平一樣，許多業主來自農村，人生最重要的決定就是買了這套房子。“老家住在山頂上，沒有學校。那時候外地小孩上學要借讀費，想著買完房好讓我娃上學。”業主王芳說，她和丈夫早年從陜北農村來到西安打工，兩人都沒上過學，不識字，2013年初看房的時候，特地叫上了讀過些書的姨父和另一個延安老鄉幫忙把關。最終，夫婦倆拿出多年積蓄，又從親戚那借了幾萬，奉上17萬多的首付，定下了一套小兩居。
如今，王芳已經不記得當時樓盤到底有幾個證，3個還是4個，她也不理解這些證件的含義，“好像是4證差一個”（注：按照規定，樓盤取得《商品房預售許可證》等房產五證才能預售）。她只知道，買房一年后，自己就順利辦理了網簽，就等著房子落袋。
剛買完房那段時間，王芳每個月都從南郊的出租屋出發，走三四站路到230路公交車站臺，到東郊下車，再走個十來分鐘，到樓盤現場看看。看到樓噌噌地一直往上蓋，她放下心，去的越來越少，“就想等著收房那天”。
然而，到了收房的日子，2015年6月底，人們并沒有等來房子。開發商說，會盡快完工，再延后半年交房。就像一個破了洞的氣球再怎么也鼓不起，施工一直斷斷續續，到了年底，氣球徹底破了。占地170余畝的工程就這樣全面停工：開發一期，住宅13棟、商業8棟已封頂，幼兒園一棟及部分地塊商業樓尚未開工建設；開發二期，在未取得土地規劃及建審手續的土地上，有四棟建筑停在了9-11層。
至于為何爛尾，有業主稱，開發商經營不善，早就資不抵債卻一直隱瞞。據《中國經營報》先前報道，開發商西安四德置業有限公司深陷巨額債務糾紛泥潭，305套尚未辦理網簽房屋被多地法院輪候凍結。
也有業主說是開發商挪用了資金，他們和青島、河南等地的業主交流后也發現，很多樓盤爛尾都跟預售資金挪用有關。
理論上，樓盤建設資金由銀行專門賬戶監管，按照工作建設進度撥款，但在實際操作中，開發商挪用預售資金的事卻常常發生，比如虛構工程支出來套取資金。挪用資金這一點后來得到官方證實。2019年9月，西安市住建局回復業主稱，易合坊項目商品房預售資金監管銀行擅自將預售資金轉入他行賬戶，同時，按揭貸款銀行未將貸款直接劃轉至預售資金監管賬戶。
2021年，西安市發布《西安市商品房預售資金監督管理辦法》，將預售資金監管主體由銀行部門調整為政府部門，要求購房款必須全部進入監管賬戶。
金石律師事務所高級合伙人馬曉旻律師認為，近兩年的法律法規在這個問題上已經相對完善。“不過易合坊項目比較久遠，之后的規定難以約束頒布之前的行為。”
漫長的維權
這么多年，業主們為了維權已經記不得跑了多少趟。房管局、住建局、城改辦、銀監會，與房產相關的部門兒他們都去。
“過一段時間去一回，過一段時間去一回，去了太多了。”王芳說。她記憶深刻的一次是2016年夏天。一位業主穿一個灰色的短褂，保安來驅逐他們起了肢體沖突，褂子都被扯爛了，就一條條地掛在那位業主身上，“那時候維權苦去了”。
為了維權，有業主開始從零學習法律條文。“2014年到2022年，這8年期間西安市出臺了4部商品房預售資金會監管條例，每出來一份我都會打印下來學習。”
“這就是我唯一的房子，而且我借了將近幾十萬的款，我畢生的錢全在這放著。”這位業主說。
維權過程中，人們也發現了易合坊項目諸多不合規之處。2014年中，它才取得《房產預售證》，因欠繳契稅，也一直未取得《土地使用證》。但在這之前，多位業主說，他們已經掏錢買下房子。業主們在投訴信中還表示，當時西安樓市五證不全銷售現象非常普遍。
●業主看房時拍下的預售許可證，顯示的發證日期與西安住建局公布發證日期不一致。講述者供圖。
據中國經營報報道，四德置業在開發易合坊項目兩年后的2013年，才取得房地產開發資質，而這家公司存在高息借款等混亂現象，建設中資金極度短缺，實際控制人以2分甚至更高的利息大量向個人借款。公開信息顯示，作為一個幾十億項目的操盤方，四德置業注冊資本僅3000萬元。
為了發聲，這些上有老有下的中年人開始學習各種社交軟件。先是抖音，接著B站，聽說年輕人用，他們也試著做視頻，微博也不時上去發幾條。
那么多年過去，許多家庭都發生了變化。有的家里老人等到去世都沒有住進這房子；還有的給孩子買婚房，結果房子沒落著，婚也沒結成，但維權一直在繼續。
王芳和丈夫離婚了。租住的城中村拆遷后，他們買了輛電動三輪車，到馬路邊賣水果和菜。房貸、租房、孩子學費，生活層層疊疊的壓力下，王芳和丈夫老為這爛房子吵架，甚至動手。2018年決定分開的時候，房子歸了她，兒子歸丈夫。
這兩年，前夫因為做手術、生病住院，沒辦法再提供撫養費，王芳就一人打工掙錢，給兒子交大學學費。今年，她打工的店鋪因為疫情關門了，王芳沒錢再交房租，就在2月底住進了爛尾樓。
和王芳同期住進爛尾樓的業主有300多位，樓盤院內建筑器材散亂，樓里沒安電梯，也沒通水通電，業主們多從樓下工地旁的水龍頭打水上去，到樓盤馬路對面的公共廁所解手。到了晚上，上下樓梯要打著手電筒才看得見路，一步一步數著層數避免走錯。
王芳一個人住在19層，花了10塊錢從收破爛處買了個爛架子床湊合睡著。同樣搬進樓的另一個業主陳紅，住在31層，帶著兩個孩子，大的五歲，小的三歲，上下樓得抱著老二，樓層太高，老大往往走不動得中途歇一歇。
“那時候實在沒地方住，加上疫情賺不到錢，能省一筆是一筆。”陳紅說。她家里的墻上貼著孩子畫的畫，有茄子，有氣球，給灰色的毛坯墻加了點色彩。孩子還小不懂爛尾樓，只知道在這玩得高興。
如今，很多業主說，實在掏不出續建費。王芳說：“我除了這個爛尾樓，你在我銀行卡上能查出來5000塊錢你就拿走，你看我有沒有。”
相較而言，房屋的狀況則不算什么問題了。交房當天到場業主說，正常商品房交房時的三書一表一證還沒有辦下來，電是臨時用電，暖氣還沒有通，房屋的實測面積也還沒有取得。而補充協議上寫著，“業主需要同意按現狀接收”。
●業主搬出爛尾樓又搬進底層商鋪。講述者供圖。
破產重整之路
爛尾樓不是沒法解決的問題。最常見的，就是進行破產重整，通常會有政府牽頭，讓新的資方接手，這也是法律屆人士最認可且最有希望的方式。
一般來說，新的開發商之所以會接手爛尾樓，蓋因其存在一定開發價值，那些還沒出售的房子，在房價上漲的行情中，能覆蓋建造成本甚至存在利潤，破產重整就能相對順利走下去。
作為對比，距離易合坊不到三公里的西北角，也有一處原本爛尾十年的樓盤，名叫“鼎翰名苑”， 2011年開發建設，2016年全面停工，與易合坊爛尾時段相近。2017年9月，通過“府院聯動”（注：指加強政府與法院之間的協作聯動，實現行政與司法的良性互動），陜西豐瑞律師事務所對開發商公司進行破產重整管理，到今年3月末，正式啟動債權清償工作，向業主交付了房屋。
豐瑞律師事務所的相關律師介紹，相較沒有土地證、債務繁雜的易合坊，鼎翰名苑是真正的“五證齊全”，資產較好，后期債務相對較小，業主每平米只補交了27元。但對易合坊來說，開發商實力不足、巨額的債務糾紛、不完善的手續等問題都讓破產重整路走得艱難。
早在2016年，灞橋區成立了工作專班推進易合坊項目重組。同年，開發商四德置業深陷債務糾紛，資金鏈斷裂，正式宣告破產，重組工作停留在持續一年多的財務審計中。
2018年6月21日，灞橋區法院根據債權人北京旭輝昭陽投資有限公司申請，受理了四德置業有限公司破產重整一案，指定重組“鼎翰名苑”的陜西豐瑞律師事務所擔任破產重整管理人。
●2018年，灞橋區法院受理四德置業有限公司重整一案。講述者供圖。
然而，從2019年1月末開始，管理人持續公開招募有意愿接手易合坊的投資方，但三年時間里，因報名投資方資金不足、方案不佳等原因，易合坊建設一直處于斷斷續續的狀態，未被徹底解決。
直到今年，在大規模入住爛尾樓引起廣泛關注后，易合坊迎來轉機。5月末，西安市灞橋區政府出資成立的灞橋區城建置業有限公司提交重整投資方案，接手易合坊項目，代為建設開發一期后續工程及銷售剩余房源。
重整方案揭示了這個項目的棘手之處——原開發商四德置業可用于清償債務的資產包括擬交付的一期房屋1377套，以及可變現資產預計20.386億元，后者包括可變現住宅899套、商業面積約4萬平米、車位886個、二期土地權益及貨幣資金。然而，各類債務合計約35億元。
重整方案提到：“因四德公司嚴重資不抵債，導致項目爛尾，進入重整程序后，需投入資金進行續建。選擇以房屋交付方式受償的購房債權人，需在辦理不動產權證書時補交重整受理后發生的續建成本。”根據方案計算，這筆續建成本的暫定金額約1.44億元。
前述豐瑞律師事務所的律師表示，補交的續建成本屬于易合坊續建的工程款，目前具體金額還在核算當中，最高不超過1800元每平米。
續建費之爭
一邊，爛尾多年的房子終于再次迎來工程隊進場，另一邊，業主們則堅決反對續建費。
今年7月，灞橋區法院先后召開了兩次債權人會議，對這份重整計劃草案分組表決。兩次會議，購房債券組（即業主方）都因為“補交續建成本”這一要求拒絕接受重整計劃。
根據《企業破產法》第八十七條，未通過重整計劃草案的表決組再次表決仍未通過重整計劃草案，法院有權批準符合法定條件的權益分配的計劃草案。
最終，11月16日，灞橋區法院通過民事裁定的方式，批準通過了西安四德置業有限公司重整計劃草案。
在這份裁定書中，灞橋區法院認為，重整計劃草案中對購房債權人所享有的購房債權將以交付其所購房屋的方式獲得全額清償，不選擇交付房屋的購房債權，其購房款將獲得全額貨幣清償，購房債權組債權未受到實質性損害。
“同時，因選擇交付房屋方式清償債權的購房債權人需在辦理不動產權證時補繳續建成本，承擔了破產重整受理后所添附在該特定房屋上的成本，因此向購房債權人以交付房屋方式清償債權，并未損害其他債權組債權人的權益。”
多年從事房地產事務的律師馬曉旻表示，關鍵問題在于，購房者認為自身按照原購房合同約定的金額支付所有款項，應該包括了現在的續建成本，開發商應當正常交付一個包括配套設施在內的完整不動產。但對后續代建代銷投資方來說，它對自身資產有保值增值的要求，“代建的成本肯定要有一方來出。”
“如果是不愿意的，那么可以按照當時投入的全部購房款進行100%貨幣清償，這也是法院為什么可以強制通過的一個重要的原因。”馬曉旻認為，法院裁定具有法律效力，且重整方案整體上看有可行性。
●業主此前集體維權現場。講述者供圖。
不過，對于回收現金，業主們的普遍態度是沒法接受。如今，這個地塊的房子單價已經上漲到了一萬左右。“再讓我們拿著以前的首付款來買房肯定是買不到了。”一位業主說，因此人們基本都選擇以交付房屋方式清償。
這幾天，一些業主還是有空就去信訪局維權。一位業主說：“我始終覺得有法律法規，但他們都可以不遵守，那普通人的公平正義體現在哪？如果到最后沒有辦法的時候，續建費你可以收，但我的后半生都是一直走在維權的路。我就一定要替我們爛尾樓業主來找一個公平正義。”
因為項目再度施工，住進爛尾樓的業主們都搬了出來。王芳沒處可去，就搬到了底層商鋪，沒收房就沒有鑰匙，現在她也住在那。還有幾個開出租車的業主，也因疫情停工沒有收入搬到了這。冬天到了，毛坯的商鋪窗戶還沒有封，風從四面往里灌，他們只好拿一些塑料布先擋一擋，沒有暖氣，只能烤火取暖，“有的人冷得頭繃青青的。”
而關于懸而未決的續建費，這個冬天最新的消息是，灞橋區委書記苗志忠告訴媒體，目前法院只下達了裁定書，還沒有開始執行，“先復工確保他們能入住，沒讓他們現在交錢。”
（視頻系建成后的易合坊。文中除馬曉旻外均為化名。）
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