今年7月以來，鄭州、濟南、蘇州等5個城市陸續推出政府或國有企業回購商品房的政策。10月份，西安安居集團也推出征收房源計劃。

有業內人士認為，地方政府回購商品房，除政策性支持外，也是以財政現金的形式支持當地房地產市場的舉措。一方面是為房地產市場輸入現金流，另一方面增強了房地產市場的信心，可以預期對于當地市場有較好的提振作用。而對于西安來說，此舉對于樓市的影響有限，應該不會大量推進。

蘇州、濟南等推進政府回購商品房

10月中旬，市場消息稱，江蘇省蘇州市政府計劃定向回購部分新房項目，擬對6個區及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房，該部分房源將用于保障性租賃住房或人才住房。華商報記者從多個信源處了解到，確實有政府層面出手回購房源的情況。

蘇州的回購動作也是相當快速。據了解，位于蘇州市高新區的滸關運河印象項目已經全部被回購，目前已經沒有在售的房源;位于工業園區的越秀悅見云庭項目銷售也表示，“政府回購是跟開發商談的，整棟直接拿走了”。這一情況在克而瑞蘇州數據中得以證實，9月份，位于工業園區的越秀悅見云庭項目，以526套的成交表現位居同板塊之首，其中包含有約400多套政府回購房源的網簽量。

蘇州并不是政府回購商品的首例城市。在此之前，今年7月，鄭州地產集團就面向全市收購四環內存量房源。回購存量房源用于人才公寓，不僅可以推進土地集約利用，同時有利于加快城市保障性租賃住房體系建設。

8月，浙江省湖州市房地產市場平穩健康發展聯席會議辦公室發布《關于持續促進我市房地產平穩健康發展的通知》，其中顯示，鼓勵收購滯銷房，對困難房地產企業的滯銷房，鼓勵國有企業收購，用作保障安置用房等。

9月，山東省濟南市國資委官宣，濟南城發集團將在全市范圍內收購3000套商品房用于租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金。同月，新疆阿勒泰地區也發出鼓勵國有企業收購市場房源用于保障性住房，鼓勵房地產開發企業將庫存商品房投入保障性租賃住房市場。

記者發現，上述推出政府回購商品房政策的城市都存在較大的庫存壓力。截至2022年8月末，鄭州、蘇州、濟南、湖州商品住宅庫存均較高，分別為1046萬平方米、872萬平方米、674萬平方米、469萬平方米。

西安征收70㎡以下房源 利好公寓商辦

西安市安居建設管理集團官網在10月10日也發布了“關于應征社會運營房源的公告”。公告中稱，將委托第三方專業機構，面向社會征集運營房源，征集范圍包括新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、灞橋區、未央區、高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區、長安區、鄠邑區、閻良區、臨潼區、高陵區、西咸新區區域內。整體來看，涵蓋了大西安所有區域，本次征收房源將為期一年。

從通知上的要求來看，應征房源為住宅、商業、辦公、公寓等，應取得商品房銷售(預售)許可證，房源需已建成且投入使用，或已建成且具備投入使用條件，應征房源原則上應以整棟、整單元、整層為基本單位，規模不少于50套(間)或單體建筑面積不少于1500平方米，建筑面積以不超過70平方米的小戶型為主。從“應征房源原則上以整棟、整單元、整層為基本單位”這一條件來看，幾乎把普通購房者的房源排除在外了，基本上是以開發商或者物業運營公司為主體。再加上“建筑面積不超過70平方米的小戶型為主”這一點，基本上鎖定的就是公寓、辦公類的房源。

商業、辦公類產品在西安房地產市場一直去化困難。根據美城機構最新的市場月報顯示，在不新增供應的前提下，西安市的商辦公寓類產品去化周期至少120個月，也就是相當于10年才能賣完現有的存量。西安安居集團這一回購政策，會對公寓、商辦市場有一定的利好作用。但是，公告中并未對征收數量以及征收金額給出明確的數字。

>>業內觀點

西安“政府回購”條件多 對市場影響有限

據了解，截至目前，全國已有至少5個城市開始回購商品房。新建或回購保障性租賃住房，這既是“房住不炒、住有所居”的體現，也滿足“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的新型房改思路。

沈視樓市主理人沈瑋：

地方政府下場回購商品房，確實極為少見，之前征收房屋的方式主要是通過拆遷，或實物、或貨幣形式來進行，蘇州和濟南的確是回購區域積壓的房子。補充保障性住房的同時，也一定程度緩解了當地的庫存壓力。

但西安安居集團的應征房源情況，跟蘇州、濟南的政府托市不同。西安安居集團給出的條件，門檻和限定的范圍過于有限，對樓市的提振作用極小。更多的可能是在滿足西安市提出的十四五期間，新增保障性租賃住房達到30萬套(間)目標。

西安建筑科技大學建筑學院副教授馬健：

近期，越來越多的地方政府出手“回購”當地商品房，使當地的房地產銷售環比大幅增長。不過，多數城市提出的“回購”普遍與安置房、保障房、租賃住房等房源籌集掛鉤，而市場符合類似條件的多為低價剛需類項目。

對于西安市場來說，性價比高的剛需項目依然熱度不減，目前遇冷的大多是之前高價拿地、性價比不高的改善類及城市遠郊項目，這些項目大多不符合政府回購條件。另外有些城市回購為定向回購，只回購國資或地方城投參與的項目，如果是民營的是不回購的，這對于大量困難的民營企業來說很難享受到這項政策。所以對于西安來說，這個政策對樓市的扶持效果有限，應該不會大量推進。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：

作為新一線城市蘇州及二線城市鄭州、濟南，進行類似回購商品房的操作，客觀上可以說明此類城市房源庫存壓力較大，也需要通過此類回購來化解商品房庫存和房企銷售壓力。從該政策工具看，今年很多地區都在落實和實施，各地要積極做好宣傳，防范購房者誤解。此類政策總體上對提振樓市行情、加快房企資金回籠、為政府層面擴充保障房房源等都有全方位的效應。( 本組稿件由華商報記者 黨蘭 杜蒙 采寫)