開發商逾期交房，業主是否一律可以要求解約？江西省南昌市西湖人民法院近日判決一起房屋買賣合同糾紛案，法院認為被告某開發商雖有逾期交房的違約行為，但尚未構成根本性違約，遂從鼓勵交易的角度，依法駁回原告季某要求解除房屋買賣合同的訴請。
法院查明，2018年8月31日，季某與某開發商簽訂《南昌市商品房買賣合同》，約定季某以98.9萬元的價格購買某開發商建設的案涉房屋，季某支付房屋首期房款79.9萬元，余款19萬元申請貸款支付。合同還約定，某開發商應當在2020年9月30日前向買受人交付該商品房，逾期30日內，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金；逾期超過30日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人，否則視為買受人放棄該項權利。
2020年3月9日，某開發商對外發出《不可抗力告知函》，申明案涉房屋的交付時間由于疫情等不可抗力因素可能將產生相應順延。2021年2月10日，案涉房屋項目取得了工程竣工驗收備案意見書。同年3月18日，某開發商向季某發出《交付通知書》。房屋驗收過程中，季某認為開發商交付房屋未達到約定條件，并主張解除合同未果，故訴諸法院。
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法院認為，某開發商未按約定期限交付房屋，確存在違約行為，但季某以此主張解除合同，依據不足，理由如下：其一，季某未在合同約定期限內，以書面形式向被告主張過解除合同；其二，原、被告雙方簽訂的購房合同，交易標的物是商品房，季某的目的是獲得房屋所有權，被告的目的是獲得房款。雖然被告在履約過程中存在逾期交房的行為，但其在逾期交房后積極完成案涉房屋的后續工程建設和竣工驗收備案，使得該房屋具備了交付條件，季某能夠獲得案涉房屋的所有權，其合同目的能夠得到實現。綜上，本案逾期交房尚不構成根本性違約，季某亦未行使約定解除權，從鼓勵交易角度出發，季某訴請證據不足，不予支持。但季某仍可就被告逾期交房問題，另行主張相關權利。
據此，法院依法作出前述判決。判決書送達后，原被告均服判息訴。
遭遇逾期交房購房者可行使合同解除權
經辦法官庭后表示，在商品房交易市場中，開發商逾期交房的現象很常見，司法實踐中的很多房屋買賣合同糾紛都是由于開發商逾期交房導致的。那么，開發商逾期交房，購房者應該如何進行救濟？
首先，與開發商進行協商。開發商逾期交房時，購房者可以選擇先與開發商進行協商，這樣可以省去訴訟費用，并節約時間成本。如果開發商提出的補償條件能使業主滿意，購房者可根據自身情況繼續履行合同，或在開發商協助下解除合同并辦理退房手續。購房者如果選擇繼續履行合同時，按照民法典的有關規定，出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。購房者如果選擇解除合同時，可以同時主張違約賠償，即可以要求開發商退還自己所付購房款項及相應利息，并承擔違約責任。
此外，購房者還可以行使約定或法定解除權。約定解除是當事人通過行使約定的解除權或者雙方協商決定而進行的合同解除。當事人也可以約定一方解除合同的條件，解除合同條件成立時，解除權人可以解除合同。而對于法定解除權，根據民法典規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。
根據以上規定，在開發商延遲交房時，一種是在法定或當事人約定期限內行使合同解除權，無論法定期限還是約定期限，在性質上都屬于除斥期間，解除權于預定存續期間屆滿當然消滅。另一種是在對方當事人催告后的合理期限內行使，即法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，自解除權人知道或者應當知道解除事由之日起一年內不行使，或者經對方催告后在“合理期限”內不行使的，可以視為其放棄解除權的行使。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對“合理期限”進行了明確：出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
具體在本案中，開發商逾期交房后，季某未行使約定解除權，即未能在合同約定期限內，以書面形式向開發商主張過解除合同，解除權于預定存續期間屆滿當然消滅。同時，案涉房屋的后續工程建設和竣工驗收備案，使得該房屋具備了交付條件，季某能夠獲得案涉房屋的所有權，其合同目的能夠得到實現，某開發商未構成根本性違約，故季某無法行使法定解除權。