近期與地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策措施密集出臺(tái)，提振了各方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的信心。需求端，一線城市北上廣深帶頭推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”的重磅政策，此項(xiàng)政策將有助于降低居民購(gòu)房成本，更好地滿足剛性和改善性住房需求。
二季度以來(lái)地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)弱
(資料圖)
保交樓的資金來(lái)源主要靠政府紓困資金，也就是保交樓專項(xiàng)資金。此外，另一主要來(lái)源是外部融資，包含債券、股權(quán)融資，極少通過(guò)自有資金及銷售回款。政府紓困資金的貸款利率為2.8%，央行予以1%的貼息，貼息期限不超過(guò)兩年。以“封閉運(yùn)行、專款專用”的運(yùn)作方式支持保交樓。
據(jù)了解，紓困資金從申報(bào)到撥付需要2—3個(gè)月，但住建部設(shè)置了嚴(yán)格的使用條件，例如只能用于逾期交付的住宅項(xiàng)目，公寓不在保障范圍內(nèi)；只保障2022年9月30日之后的工程量，之前的欠款需企業(yè)自行解決，且申請(qǐng)紓困資金需要充足的抵押物。
外部融資和政府紓困資金作為兩個(gè)主要的資金來(lái)源通常配合使用，紓困資金作為啟動(dòng)資金將停滯的項(xiàng)目盤活，再進(jìn)行外部融資，讓更多社會(huì)資金流入。理論上申請(qǐng)政府紓困資金和配套融資的比例為1∶2，但實(shí)際情況則是，能夠申請(qǐng)到商業(yè)銀行貸款的房企少之又少。
除以上兩項(xiàng)融資渠道外，房企的銷售回款占開發(fā)商半數(shù)左右資金來(lái)源。但今年地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)持續(xù)疲軟，銷售回款持續(xù)走弱。3—4月地產(chǎn)銷售短期回暖后，5月以后地產(chǎn)行業(yè)供需轉(zhuǎn)弱，行業(yè)進(jìn)入“二次探底”。一季度有保交樓政策提振以及春節(jié)后部分積壓需求釋放帶動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)，銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)短暫回暖后，二季度以來(lái)，房地產(chǎn)銷售重新轉(zhuǎn)弱，三季度持續(xù)探底，包括一線城市在內(nèi)，多城市房?jī)r(jià)均有不同程度回調(diào)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)釋放。
供應(yīng)商及其他房企上游均存在墊資債務(wù)得不到償還的情況，因此再接新的工程訂單相對(duì)謹(jǐn)慎。例如鋁型材廠商要求現(xiàn)貨現(xiàn)款，如果房企無(wú)法支付，工程進(jìn)度則受到抑制。玻璃深加工企業(yè)通常要求90%以上的預(yù)付款。今年以來(lái)深加工訂單數(shù)據(jù)同比好轉(zhuǎn)幅度微弱，很大一部分原因是房企資金緊張無(wú)法給到足夠多的預(yù)付款，即需求被資金緊缺所抑制。如果深加工企業(yè)放寬接單的預(yù)付款要求，預(yù)計(jì)訂單會(huì)明顯好轉(zhuǎn)。雖然一些城投公司介入停工項(xiàng)目，但平臺(tái)債務(wù)壓力進(jìn)一步加大，城投代建落地可能性較低。施工單位通常根據(jù)拿到的錢款來(lái)推進(jìn)進(jìn)度，因此項(xiàng)目周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。
地產(chǎn)需求端將出現(xiàn)明顯回暖
從供給端來(lái)看，多項(xiàng)政策幫助促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況改善。同時(shí)，地方政府因城施策用好政策工具箱，仍在拓展調(diào)整優(yōu)化政策的空間。
超特大城市改造項(xiàng)目各地正在落實(shí)推進(jìn)，當(dāng)前確定的是21個(gè)超特大城市（人口500萬(wàn)以上），預(yù)計(jì)9月中下旬開始各地方報(bào)到住建部匯總，摸底改造總需求，屆時(shí)會(huì)有比較清晰的規(guī)模概況。改造方式上，市場(chǎng)傾向于能夠突破2021年63號(hào)文20%的拆除比例。資金來(lái)源上，由于此前央行、國(guó)開行表態(tài)支持城中村改造，市場(chǎng)預(yù)計(jì)有央行的PSL資金進(jìn)行支持，預(yù)計(jì)還會(huì)有地方專項(xiàng)債、商業(yè)銀行貸款等市場(chǎng)化資金作為補(bǔ)充。
隨著“金融16條”適用期限延長(zhǎng)、超特大城市城中村改造、推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例和貸款利率、調(diào)整存量貸款利率、居民換購(gòu)住房退稅優(yōu)惠延期等政策相繼發(fā)布，將有利于引導(dǎo)潛在需求逐步釋放。
“金九銀十”已至，四季度也是地產(chǎn)市場(chǎng)銷售旺季，預(yù)計(jì)在各項(xiàng)支持政策下，地產(chǎn)需求端將出現(xiàn)明顯回暖。地產(chǎn)銷售和玻璃需求這兩項(xiàng)指標(biāo)雖然沒(méi)有短期直接聯(lián)系，但通過(guò)我們對(duì)玻璃現(xiàn)貨產(chǎn)銷和周度房屋銷售兩者的跟蹤來(lái)看，地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)走強(qiáng)對(duì)玻璃產(chǎn)銷有情緒上的提振，后市可以密切跟蹤周度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)在政策“組合拳”的助力下是否有較明顯的改善。
玻璃庫(kù)存格局整體看較為健康
平均利潤(rùn)362元/噸，煤制氣產(chǎn)線平均利潤(rùn)403元/噸，石油焦產(chǎn)線平均利潤(rùn)648元/噸。8月的生產(chǎn)利潤(rùn)相比7月繼續(xù)環(huán)比走強(qiáng)，其中石油焦和煤制氣利潤(rùn)進(jìn)一步提高80—90元/噸。同比來(lái)看利潤(rùn)更是大幅修復(fù)，平均利潤(rùn)修復(fù)幅度達(dá)500—600元/噸。
隨著利潤(rùn)的大幅修復(fù)，玻璃產(chǎn)能從2023年2月見底以來(lái)一直持續(xù)回升，從最初的16萬(wàn)噸附近的日熔量水平增至目前17.07萬(wàn)噸，產(chǎn)能增幅達(dá)6.25%。后市玻璃產(chǎn)能依然有增量預(yù)期，因部分產(chǎn)線點(diǎn)火延期至9月，且前期6—8月密集點(diǎn)火產(chǎn)線，9月至四季度的玻璃供應(yīng)有不小壓力。
庫(kù)存格局較為健康，從產(chǎn)業(yè)鏈上中下游來(lái)看，上游玻璃廠整體庫(kù)存不高，當(dāng)前庫(kù)存4428萬(wàn)重箱，相比2—3月時(shí)的8000萬(wàn)重箱已經(jīng)去化很多。中游貿(mào)易商今年以來(lái)一直保持低庫(kù)存策略，當(dāng)前庫(kù)存整體低位。從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)樣本來(lái)看，下游深加工原片庫(kù)存中性，囤貨可根據(jù)訂單情況以及市場(chǎng)情緒變動(dòng)靈活應(yīng)對(duì)。
分區(qū)域來(lái)看，沙河地區(qū)廠家及貿(mào)易商庫(kù)存都處于極低水平，華南、華中地區(qū)上游廠家?guī)齑鎵毫ο鄬?duì)較大，因此我們看到上周湖北廠家價(jià)格調(diào)降，以刺激中下游拿貨。華北玻璃主要銷往華東，從當(dāng)前華東情況來(lái)看，整體庫(kù)存不低，但價(jià)格較為堅(jiān)挺，和華中報(bào)價(jià)差價(jià)在100元/噸左右，尚沒(méi)有地域套利窗口。總體來(lái)看湖北庫(kù)存去化的途徑有兩個(gè)：如果湖北價(jià)格繼續(xù)調(diào)降打開地域套利窗口，那么會(huì)激發(fā)華東貿(mào)易商買貨熱情，抑或?qū)嶋H需求在“金九銀十”出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，主銷區(qū)可以帶動(dòng)主產(chǎn)區(qū)去庫(kù)。
關(guān)注現(xiàn)貨市場(chǎng)補(bǔ)庫(kù)節(jié)奏的變化
市場(chǎng)對(duì)玻璃2401合約的分歧較大，前期市場(chǎng)認(rèn)為2021年4月以來(lái)地產(chǎn)前端數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)弱，往后推24個(gè)月將傳導(dǎo)到今年下半年及日后玻璃的需求上。但從今年玻璃需求情況來(lái)看，從開工傳導(dǎo)過(guò)來(lái)的邊際下滑還沒(méi)到來(lái)，在今年保交樓等政策的托底下，竣工數(shù)據(jù)一直表現(xiàn)強(qiáng)勁，前端的轉(zhuǎn)弱尚未傳導(dǎo)到竣工端。疊加近期房地產(chǎn)政策“組合拳”的刺激，舊改、降存量利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等政策進(jìn)一步釋放需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)或迎來(lái)回暖。
9月及四季度玻璃市場(chǎng)的壓力在于供應(yīng)端的增長(zhǎng)，當(dāng)前玻璃產(chǎn)業(yè)鏈中下游庫(kù)存比較低，有一定的儲(chǔ)貨能力，如果需求表現(xiàn)較好或保持中性水平，預(yù)計(jì)2401合約絕對(duì)價(jià)格不會(huì)太低，在天然氣成本線1500—1600元/噸有較強(qiáng)的支撐，2401合約價(jià)格上限需要實(shí)際需求等諸多因素配合，需緊跟現(xiàn)貨市場(chǎng)補(bǔ)庫(kù)節(jié)奏的變化以及區(qū)域價(jià)差變動(dòng)。
（文章來(lái)源：期貨日?qǐng)?bào)）