觀點網 長實又如愿獲得一副啟德商住地皮。

12月21日，香港地政總署公布，一幅位于九龍啟德第2A區4號地盤、5（B）號地盤及10號地盤的新九龍內地段第6649號的用地，以87.03億港元批予鋒城投資有限公司，每方呎樓面地價6138港元，批租期為五十年。

(資料圖片)

鋒城投資是長江實業子公司，為出價最高的投標者，該地皮早前合共收到6份標書，入標的發展商包括長實、恒地、南豐、旭日國際、會德豐地產、嘉華國際伙拍信置入標。

而近期長實積極投地，已連續斬獲多個項目，10月5日，以46.01億港元獲得新界一宗住宅用地；12月15日，再中標市建局皇后大道西/賢居里項目。

87.03億港元中標

觀點新媒體獲悉，該地皮為香港本季度規模最大官地，地皮面積約21.44萬平方呎，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，最高可建面積141.8萬平方呎。

該項目由三塊地皮組成，中標的發展商要興建地下購物街連接港鐵宋皇臺站。地皮原以商業用途招標，并于2020年年中獲四標，但因標價未達政府要求而收回。

有測量師指是次啟德地皮位置不俗，鄰近港鐵站出口，亦具新發展區優勢。此項目規模龐大，逾140多萬呎樓面，以及項目分三幅地塊發展，并由地下街連貫，同時需興建政府社區設施，故料設計較復雜，發展成本有所增加，發展期亦會較長，增加項目投資成本。

對于中標啟德商住地皮，長江實業執行董事吳佳慶則表示，對今次以相宜價錢投得啟德新區的大型地皮感到非常高興。項目地理條件優越，位處宋皇臺港鐵站上蓋，日后亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，預料落成后的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報。

長實稱投得該地皮價格合適。確實，此前市場對于該地皮市場估值介乎113.4-148.89億港元，每呎樓面地價8000至10,500港元，如今的中標價低于市場估值下限逾20%。

觀點新媒體獲悉，過去兩年長實仍保持一定投資額，當中，投資額最大的項目也位于啟德。2021年2月，長實擊敗4個對手，以102.8億港元購入啟德跑道區4E區2號地皮，每方呎樓面地價15861港元。

該地皮條件優越，是罕有的市區海景地皮，也是啟德跑道區內最后一幅住宅用地，地盤面積約11.78萬方呎，可建總樓面約64.8萬方呎。

之后，該地皮獲批建8幢6至29層高住宅，住宅可建總樓面約 62.5萬平方呎，另有2.4萬平方呎非住宅樓面，估計可提供775個單位。

長實買與賣

值得關注的是，今年9月，長實將其位于香港波老道21號的發展項目“21 BORRETT ROAD”共152個住宅單位、242個住宅停車位及31個摩托車停車位，打包一并出售予獨立第三方新加坡公司LC Vision Capital，并由華瑞資本進行管理，總代價207.66億港元。

長實稱出售讓公司得以變現發展項目的投資，預計2025年3月完成項目轉讓。假設合約部分的銷售已在交易完成前完成，且沒有任何及后售出部分銷售已在交易完成前發生，預期將獲得收益估計約63億港元，預期出售事項所得款項凈額用作一般營運資金用途。

不少人分析長實或睇淡后市，長實執行董事趙國雄否認了這一說法，稱長實一貫作風就是當樓盤落成后會盡快出售，出售 21 BORRETT ROAD，集團有數十億利潤，套現后會投資其他項目，是一個好正常的商業運作。

近段時間市場利好買家，“今次出售 21 BORRETT ROAD的售價有一定折讓，所以基金好開心購入項目?！壁w國雄指出，過去數年政府雖然增加土地供應，但豪宅地皮仍然十分短缺，當整體經濟復常，相信豪宅反彈速度相對會較快，所以基金看好豪宅市場的前景。

過去兩年受疫情疊加加息影響，不少人對香港樓市較為迷惘。但即便不少人大幅看跌香港樓價，趙國雄卻對香港前景抱有信心。

他認為，與以往不同，政府已推出相關措施，所以應保持信心。

“好多人用過去經驗睇樓市，有人估計跌4成、5成，但是樓市今時不同往日，近年政府推出多項樓市辣招，為樓市去泡沫，保障銀行體系穩健，整體按揭成數5至6成，即使借8至9成的人有買保險，有保險公司分攤風險，銀行不會輕易斬倉逼業主賣樓，所以看不到樓價大跌4成、5成的機會。”

他稱，過去樓價的確試過下跌4成、5成，但是因為當年政府無管制，好多投資者同時持有大量物業，當經濟轉差供不到樓最終淪為銀主盤。現時樓市8至9成為用家,即使樓價下跌仍會供樓，因為居住需求仍然存在。

另一方面，市場關注加息會對樓市產生的影響。對此，趙國雄認為，加息對供樓人士有影響，但近年香港與內地經濟聯系頻繁，加息步伐不會跟足美國，美國目前經濟情況很難持續大幅加息，所以預期2023年樓價跟隨經濟走勢，維持5至10%波幅的預測。

而長實的投資動作亦證實這一點。觀點新媒體獲悉，近幾月長實積極投資，10月5日，中國香港地政總署公布，長實以46.01億港元投得投得屯門青山公路大欖段地皮，總面積約36.29萬平方呎，最高樓面面積可達130.64萬平方呎，預計可以提供2020伙。長實預計該項目投資總額預計超逾130億港元。

12月15日，長實以逾11.61億港元中標市建局皇后大道西及賢居里住宅項目，該地皮總樓面面積約12.1萬平方呎，住宅部分占逾10萬平方呎，估計可提供約200套房，樓面價約每平方呎9554元。

數據顯示，截至10月底，2022年長實售樓約套260億港元，2023年將有數個全新盤部署推售，涉及約2400個單位。以平均每1000萬港元計，銷售金額將達到約240億港元。

當中，首個項目將是屯門飛揚2期，項目已取得預售樓花同意書,可以隨時推售。另一個重頭項目則是黃竹坑站上蓋第3期，共有1200個單位，目前仍申請預售樓花同意，預計明年上半年可以推售。