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云瀾尚府，曾經(jīng)被稱為南京南部新城的“科技型豪宅”，房子還沒(méi)完全到手，業(yè)主們卻已經(jīng)在為樓盤的增值貶值爭(zhēng)論不休。

該樓盤業(yè)主告訴鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊， 業(yè)主代表正牽頭推行每家每戶自費(fèi)4萬(wàn)元，將樓盤外立面從“真石漆”調(diào)整為“鋁板”，以便 讓房屋 保值增值。 不過(guò)目前部分業(yè)主持反對(duì)態(tài)度，認(rèn)為每戶掏4萬(wàn)“換殼”，只會(huì)打水漂。

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊注意到，讓云瀾尚府部分業(yè)主想給樓盤“換殼”的原因是“南部新城管委會(huì)2021年強(qiáng)制要求之后的新盤必須用板材”，其認(rèn)為后來(lái)的樓盤（外立面）品質(zhì)會(huì)比“真石漆”高，那么云瀾尚府可能被比下去，甚至成為板塊內(nèi)的“價(jià)值洼地”。

自費(fèi)升級(jí)樓盤背后，其實(shí)是部分業(yè)主的房?jī)r(jià)憂慮和資產(chǎn)焦慮。 伴隨全國(guó)樓市持續(xù)低迷的行情，近一年 南京的頤和鉑灣花園、杭州的河語(yǔ)光年等多個(gè)中高端樓盤都有自費(fèi)升級(jí)外立面的做法，業(yè)主普遍想法是和市場(chǎng)博弈、對(duì)沖房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

那么，樓盤“換殼”之后，真的能實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)保值增值？業(yè)主自費(fèi)升級(jí)樓盤，是否能緩解資產(chǎn)縮水焦慮？

資產(chǎn)增值靠“換殼”？

業(yè)主分歧背后的房?jī)r(jià)焦慮

云瀾尚府業(yè)主向鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊反映，目前部分業(yè)主認(rèn)為鋁板外立面更防水和美觀， 對(duì)標(biāo)同處大校場(chǎng)區(qū)域的“四葉草”（外立面均為鋁板）， “換殼”能幫助房產(chǎn)保值增值。

但部分業(yè)主則認(rèn)為， 外立面對(duì)房?jī)r(jià)只能算是“助威”，影響力還進(jìn)不了前十，真正決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素依舊是區(qū)位、學(xué)區(qū)、物業(yè)、五恒等。 讓開(kāi)發(fā)商和供應(yīng)商把真石漆面子做真實(shí)、里子做真實(shí)，比換鋁板更有用。

據(jù)樓盤業(yè)主透露，由于意見(jiàn)不統(tǒng)一，目前已知樓棟的收費(fèi)比例大概在76%-90%。而外立面改造此類大型工程，往往需要征得100%業(yè)主同意，云瀾尚府“換殼”或許任重道遠(yuǎn)。

以小見(jiàn)大，業(yè)主的自費(fèi)“換殼”行為，在一定程度上反映了購(gòu)房者在房?jī)r(jià)不斷走低的大環(huán)境中，對(duì)于房?jī)r(jià)的焦慮和對(duì)自身資產(chǎn)保值增值的主動(dòng)追求。

對(duì)此克而瑞研究認(rèn)為，目前玻璃幕墻與鋁板的組合，的確是豪宅表現(xiàn)公建美的熱門搭配。鋁板更適用于頂部和中段的打造，使用鋁板打造外立面的住宅項(xiàng)目往往具有較好的保值性。

不過(guò)，在預(yù)期低迷、房?jī)r(jià)頹勢(shì)難止的大環(huán)境下，外立面升級(jí)能否對(duì)沖下跌，仍有待觀察。

樓市外熱內(nèi)冷，購(gòu)房者靜待雪停

南京，正在成為了當(dāng)下樓市博弈的一個(gè)縮影。身處此間的購(gòu)房者們，有的選擇升級(jí)外立面來(lái)對(duì)沖市場(chǎng)，有的購(gòu)房者自籌盤活項(xiàng)目，有的則是繼續(xù)等待。

春節(jié)期間，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)南京站在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探中發(fā)現(xiàn)，不少熱門樓盤涌入大量看房者，有置業(yè)意愿的也不少，但考慮到南京房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，以及對(duì)房貸利率持續(xù)降低的預(yù)期， 寧愿再等一等 。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的全國(guó)70大中城市房?jī)r(jià)顯示，2022年12月南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.1%，同比上漲0.3%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.5%，同比下跌3.7%。

房?jī)r(jià)下跌的頹勢(shì)直接影響到了成交量。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)期間（1.21-1.27），南京商品房總共認(rèn)購(gòu)86套， 成交0套 。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)在春節(jié)期間走遍北上廣蘇杭漢寧成渝昆等20城樓市，幾乎均是如此——看房熱潮不斷，成交卻寥寥無(wú)幾。（點(diǎn)擊文末“閱讀原文”，查看更多樓市真相）

上述業(yè)內(nèi)人士分析稱，客觀來(lái)說(shuō)，春節(jié)向來(lái)是樓市淡季，購(gòu)房者確實(shí)存在購(gòu)買意愿，但房?jī)r(jià)跌勢(shì)未止，購(gòu)房者并不急于出手， 觀望情緒較濃 。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.02%，較2021年由漲轉(zhuǎn)跌。新建商品住宅成交面積同比降幅近四成，絕對(duì)規(guī)模為2015年以來(lái)最低水平。

中指研究院亦認(rèn)為，2023年，預(yù)計(jì)隨著疫情形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，疊加各地“因城施策”逐漸顯效，重點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)有望企穩(wěn)， 但恐需較長(zhǎng)的恢復(fù)時(shí)間。