(相關(guān)資料圖)
最近市場(chǎng)出現(xiàn)了兩種聲音。
一種依舊保守，認(rèn)為回暖還沒(méi)有跡象，說(shuō)暖的是多方忽悠；一種樂(lè)觀澎湃，認(rèn)為已經(jīng)有起飛的苗頭。
質(zhì)疑的聲音和堅(jiān)定的聲音在互相博弈，說(shuō)明眼下深圳樓市又到了分岔路口的時(shí)候。
你們覺(jué)得深圳樓市現(xiàn)在是什么情況？
現(xiàn)在樓市政策面暫時(shí)還沒(méi)有吹暖風(fēng)，但市場(chǎng)想漲的心已經(jīng)難掩。
上周市場(chǎng)一直吹風(fēng)業(yè)主上調(diào)了價(jià)格，也有買(mǎi)房人在深圳樓市相關(guān)話題下，評(píng)論業(yè)主的信心已經(jīng)調(diào)整了，談價(jià)已經(jīng)沒(méi)有太多空間，只能選擇不買(mǎi)了。
甚至還有買(mǎi)房人遇到了逆市反價(jià)的業(yè)主，被連續(xù)跳價(jià)4次。
年前建議大家盯緊市場(chǎng)異動(dòng)，以目前市場(chǎng)節(jié)奏來(lái)看，有點(diǎn)小火花了。
但是據(jù)鯊魚(yú)觀察，只是市場(chǎng)回暖分化了。
虛高的樓盤(pán)依舊回調(diào)，本身就沒(méi)什么泡沫的小區(qū)則開(kāi)始上調(diào)價(jià)格，這意味著市場(chǎng)內(nèi)部還在做博弈，觀望情緒和漲價(jià)的情緒都在互斥。
回暖方面的觀察：
1、部分成交價(jià)格有所回升
部分小區(qū)的成交價(jià)略有回升的苗頭。
跟蹤的小區(qū)比如寶安碧海的華豐前海灣，3房戶(hù)型成交單價(jià)略有回升，2023年1月20日成交一套83平房源，總價(jià)795萬(wàn)，成交單價(jià)約9.58萬(wàn)/平。
而2023年1月13日，小區(qū)一套90平房源成交總價(jià)759萬(wàn)，成交單價(jià)約8.43萬(wàn)/平，2022年11月20日成交一套86平房源，成交總價(jià)730萬(wàn)，成交單價(jià)約8.49萬(wàn)/平。
比如寶安中心的金泓凱旋城一期，2023年1月2日，一套156平房源成交總價(jià)1648萬(wàn)，成交單價(jià)約10.56萬(wàn)/平。
而小區(qū)上一套房源115平，2022年12月17日成交總價(jià)1156萬(wàn)，成交單價(jià)10.05萬(wàn)/平；2022年9月11日一套163平房源，成交總價(jià)1655萬(wàn)，成交單價(jià)約10.15萬(wàn)/平。
再比如大沖新城花園2023年1月17日成交一套60平房源，成交總價(jià)580萬(wàn)，成交單價(jià)約9.67萬(wàn)/平。
而小區(qū)2022年12月10日成交一套50平房源，成交總價(jià)448萬(wàn)，成交單價(jià)約8.96萬(wàn)/平； 2022年11月14日成交一套60平房源，成交總價(jià)530萬(wàn)，成交單價(jià)約8.83萬(wàn)/平；2022年11月1日成交一套60平房源，成交總價(jià)548萬(wàn)，成交單價(jià)約9.13萬(wàn)/平。
而且似乎已經(jīng)有業(yè)主聞風(fēng)做了漲價(jià)調(diào)整。
最近深圳3個(gè)月的調(diào)價(jià)房源對(duì)比，漲價(jià)比例呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，意味著業(yè)主的信心在修復(fù)，漲價(jià)底氣回升。
（數(shù)據(jù)來(lái)源：中介機(jī)構(gòu)，行舟深房整理）
2、筍盤(pán)去化周期加快
如果是去年，即便是筍盤(pán)，大家更多的還是觀望，并不一定認(rèn)為是真正的筍盤(pán)。
但觀察一線市場(chǎng)，目前可以看得到的是，筍盤(pán)成交的周期有明顯縮短的跡象，放盤(pán)后成交周期10天內(nèi)的不少見(jiàn)。
1月深圳二手房成交量為1391套，雖然成交低位，但成交周期在1個(gè)月左右的房源也有二三十套，數(shù)天內(nèi)成交的也有十多套。
無(wú)論是核心區(qū)域的福田，還是邊緣板塊的坪山、松崗，都出現(xiàn)筍盤(pán)掛牌沒(méi)多久就成交的情況。
福田梅林關(guān)的翰嶺院107大戶(hù)型，2023年1月19日成交，成交周期9天，成交總價(jià)830萬(wàn)，成交單價(jià)約7.762萬(wàn)/平，是2020年5月后同戶(hù)型最低水平。
福田竹子林的新浩城花園148平大戶(hù)型，2023年1月18日成交，成交周期2天，成交總價(jià)1118萬(wàn)，成交單價(jià)約7.55萬(wàn)/平，是2020年6月后同戶(hù)型最低水平。
坪山區(qū)坪山板塊的深業(yè)東城國(guó)際89平剛需戶(hù)型，2023年1月17日成交，成交周期2天，成交總價(jià)300萬(wàn)，成交單價(jià)約3.37萬(wàn)/平，基本是2020年1月后同戶(hù)型最低水平。
而且上一套同戶(hù)型房源，2022年11月14日成交，成交周期是216天，成交單價(jià)是3.56萬(wàn)/平。
寶安松崗板塊的聯(lián)投東方2期，141平，2023年1月16日成交，成交周期1天，成交總價(jià)772萬(wàn)，成交單價(jià)5.48萬(wàn)/平，是2020年3月后大戶(hù)型最低水平。
雖然成交周期1天或者幾天的房源不能證明什么，以往也不乏成交周期在數(shù)天甚至1天之內(nèi)的。
但過(guò)去是熱行情，如今是冷行情，結(jié)合成交還沒(méi)有放量的行情來(lái)看，就意味著基本上，低價(jià)的房源掛牌很快就被消滅了，買(mǎi)家面對(duì)筍盤(pán)不再猶豫觀望。
3、帶看有所活躍
每到年前雖然是大家看房買(mǎi)房的節(jié)點(diǎn)，但上月帶看明顯活躍不少，平常和鯊魚(yú)往來(lái)比較密切的中介表示，每天已經(jīng)有不少帶看，甚至有人趕在年前成交了兩套。這幾周周末已經(jīng)不再是冷冷清清守店。
據(jù)一些買(mǎi)房交流群的前線消息，有人上周日去看的房，這周一中介反饋看中的那套已經(jīng)成交，周邊改善品質(zhì)的新樓盤(pán)，明顯火熱很多。
這些都是積極的信號(hào)。
但市場(chǎng)釋放積極信號(hào)下掩藏的真相是，成交仍然沒(méi)有放量。2月1日—12日，深圳的二手房成交827套，半月幾乎過(guò)半，成交量起色并沒(méi)有特別明顯。
即便是有業(yè)主上調(diào)價(jià)格，也僅僅只是很小一部分，下調(diào)價(jià)格的房源依然比上調(diào)價(jià)格的房源要多得多。目測(cè)當(dāng)前只是很小一部分業(yè)主的心態(tài)虛高。
而且年后小陽(yáng)春，成交也有部分是上學(xué)需求激發(fā)出來(lái)的，會(huì)有一批買(mǎi)房人為了給今年上學(xué)的小孩準(zhǔn)備學(xué)區(qū)的硬剛需。
不過(guò)一般網(wǎng)簽量都要滯后于實(shí)際成交登記，往往只能反映上個(gè)月或者上兩個(gè)月的市場(chǎng)情況。
所以目前是市場(chǎng)多空博弈分化階段，和去年4月份的行情多少有些類(lèi)似。
換句話說(shuō)，3月是見(jiàn)分曉的關(guān)鍵。
如果3月的成交數(shù)據(jù)反彈較為明顯，才能真正坐實(shí)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始起飛。
接下來(lái)市場(chǎng)會(huì)怎么走？前面說(shuō)了3月末的數(shù)據(jù)是關(guān)鍵。但也僅僅只限于參考今年的情況。
深圳樓市以后怎么走，昨天的深圳政府報(bào)告已經(jīng)定調(diào)。
重點(diǎn)有兩個(gè)，第一個(gè)是堅(jiān)持“房住不炒”，讓年輕人更有盼頭，第二個(gè)是加大住房供應(yīng)，健全住房保障體系。
去年的政府工作報(bào)告只提到“千方百計(jì)解決好大城市住房突出問(wèn)題，努力讓新市民、青年人等群體在深圳安居樂(lè)業(yè)、安心發(fā)展”。
再往前看2020年以及2021年的深圳政府工作報(bào)告，惠民生方住房方面對(duì)年輕人都沒(méi)有什么特別的說(shuō)法。
但 今年的政府工作報(bào)告，給出一個(gè)很新的指向，直接把“讓年輕人更有盼頭”寫(xiě)進(jìn)了今年的工作計(jì)劃中。
雖然是貫徹以往“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的住房方針，但也說(shuō)明樓市的步子要穩(wěn)打穩(wěn)扎地走了。
同時(shí)也說(shuō)明，管理年輕人的預(yù)期已經(jīng)放在了首位，既然要讓深圳年輕人有盼頭，就不可能再讓房子翻倍。
其次是釋放保障性住房體系加碼建設(shè)的信號(hào)。
2021 年公共住房計(jì)劃投資 317.11 億元；2022 年公共住房計(jì)劃投資 390 億元。
而2023年計(jì)劃完成保障性住房投資400億元以上，新開(kāi)工建設(shè) 60個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，建設(shè)籌集 16 萬(wàn)套（間），在保障性住房方面的投入近三年是逐步加大了的。
這說(shuō)明保障性住房體系會(huì)穩(wěn)步推進(jìn)，并且會(huì)落實(shí)到具體。
除此以外，既要供應(yīng)居住用地3.3平方公里，新開(kāi)工住房面積 1300 萬(wàn)平方米，維持與2022年、2021年相當(dāng)水平的居住用地供應(yīng)，還要完成 100 個(gè)以上老舊小區(qū)改造。
說(shuō)明供應(yīng)大年依舊會(huì)是今年深圳樓市的主調(diào)，今年的舊改項(xiàng)目也會(huì)提速，拆遷安置的工作會(huì)加快。
而長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些都是深圳三五年的大方向趨勢(shì)，如果買(mǎi)房，就要特別留意一下了。