大河報·豫視頻記者 李鑫 楊小燕
(資料圖片僅供參考)
連日來，因為地上停車場安裝收費設備的問題，信陽中環榮域項目開發商與業主們之間的矛盾可謂是愈演愈烈。雙方甚至多次找到轄區內職能部門反映情況。近日，業主們和開發商均找到“大河報鄰妹妹幫忙團”的“鄰妹妹·信陽”求助，希望記者幫助厘清真相，維護自身權益。
圖為中環榮域小區門前免費停放的汽車
信陽中環榮域（備案名：中環國際A區）小區由信陽興合房地產開發有限公司（以下簡稱興合公司）開發，規劃戶數985戶，已經建成多年，于2016年5月交付業主。目前入住率達95%。小區住戶多，停車需求較高。此前，該小區臨近新七大道的一片開放式停車場上，小區業主已免費停車數年。最近，開發商興合公司在該片區域安裝護欄以及停車收費系統的舉動，在業主群里“炸鍋”了。
業主投訴：開發商公共區域上圈建經營性停車場
圖為開發商自持物業公司張貼的公告
圖為業主提供的不動產證明上顯示“土地權利人歸全體業主所有”
圖為開發商安排的人員正在施工
圖為正在安裝停車識別設備
小區業主張某告訴記者，自2022年下半年以來，開發商以及物業開始多次施工，意圖將業主們免費停車的公共區域圈建成收費的經營性停車場。5月中旬，開發商再次施工時，業主們紛紛出面制止。開發商和業主們互不相讓，最終轄區政府信陽羊山新區龍飛山街道辦事處安排城管執法人員到場將安裝的停車收費設施拆除。其間，雙方甚至發生肢體沖突。
業主們認為，信陽不動產登記中心出具的宗地圖上顯示的是“土地權利人為全體業主”，既然歸全體業主所有，開發商就不能私自將公共區域圈起來收費盈利。
開發商回應：手續齊全，多次施工受阻“太受傷”
開發商負責人李某告訴記者，信陽市政府督查專班曾組織過兩次協調會，與會人員包括市政府法制辦、城管局、住建局、自然資源局不動產登記中心、轄區龍飛山街道辦事處、龍飛山派出所、開發商、物業公司人員及業主代表。李某表示，在協調會上，信陽市不動產登記中心的負責人已經專門就“土地權利人歸全體業主所有”做出過解釋，即產權歸開發商所有。
李某強調，中環榮域小區臨新七大道地上停車場是經過政府規劃部門許可并經市規委會審批通過，屬于建筑規劃內用于停放汽車的車位。《民法典》第275條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！案鶕睹穹ǖ洹?，我們和業主在簽訂購房合同時，也已經明確約定了‘停車位產權歸開發商所有’。所以，關于地面停車場那一塊的產權毫無疑問歸開發商所有?！崩钅逞a充道。
“協調會上，各職能部門已經表態我們手續合規，但是業主為了一己之私不予理睬，反復告狀。龍飛山街道辦事處不分青紅皂白強拆了我們的設備，事后我們的設備不知所終。他們的強拆行為也直接引發了二期業主強拆我們設備的連鎖反應?！崩钅场翱卦V”道。
圖為《民法典》相關規定
圖為購房合同上關于停車位產權歸屬的約定
圖為城管部門出具的經營性停車場備案證明
“備案證明即將過期，而業主多次阻攔施工。”李某著急地向記者說，5月11日當晚，羊山新區龍飛山街道辦事處城管執法人員拆除相關設備，但并未出具相關手續。截至目前，被拆除的設備所在何處，他一無所知。他表示，當晚執法人員的拆除行為，直接導致中環榮域二期已經裝好的停車收費設施被業主們非法拆除。
圖為申請經營性停車場備案提交的營業執照
圖為《信陽市停車場建設管理條例》中相關規定
各職能部門說法不一 手續齊全還是違規施工？
由于對地上停車場區域產權歸屬問題意見不一，導致業主、轄區辦事處與開發商之間矛盾重重。記者為此采訪了信陽市不動產登記中心張副主任。他告訴記者：“我們向業主解答過，關于宗地圖上標識的‘全體業主所有’是指已經銷售的住宅、商業房屋為購房業主所有，未售出的資產歸屬于開發企業，政府要求開發商配建的社區用房、人防地下室等為人民政府所有。開發商規劃的停車場產權歸開發企業?！?/p>
停車場建設、收費、管理牽扯到自然資源、住建、發改委、市場監管部門、城管部門多個部門。記者就中環榮域地上停車場建設所需要的手續，一一致電上述相關部門求證。上述部門均表示，目前開發商手續齊全，無需辦理其他手續。
即便如此，開發商施工行為多次遇到來自轄區政府龍飛山街道辦事處阻力。信陽羊山新區黨委委員、副主任、龍飛山街道黨工委書記朱某表示，中環榮域小區地上停車場手續不全，暫不能施工。至于缺少的具體手續，朱某表示不清楚。龍飛山街道辦事處社會治安綜合治理辦公室副主任兼信訪工作辦公室主任黃某則表示，開發商手續不全，在施工前未向業主們公示其營業執照、收費依據等相關手續。關于“土地權利人歸全體業主所有”的解釋，黃某表示，全體業主是土地權利人，那么開發商施工需經過全體業主的同意。
由于黃某和信陽市不動產登記中心等職能部門給出的意見存在矛盾，記者向黃某確認時，他又解釋稱：“根據相關規定，街道辦事處只負責協助有關部門做好停車場規劃、建設和管理工作，并不是主管部門。我們沒有權利咨詢市里部門?！?/p>
律師說法：停車位產權歸屬，司法部門已有專門解讀
那么開發商建設地上停車場，是否需要經過全體業主同意呢？記者采訪了河南恒明律師事務所鄧漢德律師。
鄧律師表示，司法部認證的“中國普法”微信公眾號上于2022年12月6日推出了一期普法文章，標題為《小區道路上的車位是否屬于業主共有？解答來了！》。該推文中提到，經過規劃的車位，根據民法典第二百七十五條第一款規定∶“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”據此，在建筑區劃內用于停放汽車的車位，凡是經過規劃的，無論是在地下還是在地上，無論是否在小區道路上，都由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。雖然民法典沒有明確規劃車位的歸屬，但從民法典第二百七十五條第一款中“由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”的表述來看，規劃車位實際上歸開發商所有。既然如此，小區道路上經過規劃的車位就不屬于業主共有。
“如果業主對地上停車場所有權歸屬存異議，也可向當地法院提請確權訴訟?！编嚶蓭煴硎?。
來源：大河報·豫視頻 編輯：孟蝶