越賣越多？成都二手房掛牌量突破20萬套，下一步樓市如何走

在今年3月成都樓市成交最高峰時(shí)，家住成都城西的曹女士將其一套住房在房產(chǎn)中介平臺(tái)上掛牌，但是至今還沒有購房者去看過房，在中介的建議下，她曾經(jīng)將報(bào)價(jià)調(diào)低過一次，但也還沒有明顯效果。

【資料圖】

今年以來，成都樓市成交量持續(xù)增長(zhǎng)，但二手房掛牌量并未因成交量大漲消化庫存而下降，反而持續(xù)攀升。6月4日，全市二手房成交量突破20萬套。在貝殼平臺(tái)上，其二手房掛牌量?jī)H次于重慶。

掛牌量越賣越多

今年春節(jié)以來，成都樓市無論是成交量還是價(jià)格都在全國(guó)處于領(lǐng)漲位置。在成交量方面，尤其是二手房的成交量飆升，在3月份，成都二手房成交量甚至接近新房成交量的2倍。

根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，1-5月，成都二手房成交量分別為10161、19061、28188、23790、20795套，前5個(gè)月二手房成交101995套，超過10萬套，而2022年大成都范圍二手房共成交15.13萬套。

但二手房掛牌量卻在不斷增長(zhǎng)，貝殼找房2月和3月新增房源約44558套和47925套，4月有所下降，但至5月中旬，二手房掛牌量達(dá)到了19.5萬套。在前5個(gè)月超過10萬套成交量同時(shí)，成都的二手房掛牌量卻從3月的18萬套左右增長(zhǎng)到6月的超20萬套，呈現(xiàn)出越賣越多的現(xiàn)象。

中指研究院四川公司研究總監(jiān)蘇宇向第一財(cái)經(jīng)表示，二手房掛牌量高，成都不是個(gè)例，北京、廣州、深圳這些核心城市的二手房掛牌量近期也都維持高位。一方面反應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)斷積極性確實(shí)很強(qiáng)，一方面也需要了解可能存在一套房源被重復(fù)統(tǒng)計(jì)的現(xiàn)象。

蘇宇認(rèn)為，成都二手房市場(chǎng)熱度較高，與2022年政策打通新房二手房換房鏈條有很大關(guān)系，再疊加前幾年疫情帶來的交易困難，以及近期的利率較低，賣方和買方在此節(jié)點(diǎn)選擇進(jìn)行交易，邏輯是合情合理的。

曹女士介紹自己的賣房目的也是為了賣小買大。目前的房子房齡偏老，而且面積不能滿足需求，因此，隨著調(diào)控政策逐步放松和成都樓市在春節(jié)后迅速升溫，曹女士決定在此時(shí)候賣小買大。而這代表了很多購房者的心態(tài)。

貝殼研究院成都分院發(fā)布的4月成都住宅市場(chǎng)月報(bào)稱，2021年下半年至今，成都二手市場(chǎng)出現(xiàn)3次庫存快速上行期，分別由市場(chǎng)下行（2021.8-2022.5）、限售政策年限縮短（2022.6-2022.7）、置換需求放量（2023.2-2023.4）驅(qū)動(dòng)。

一位房地產(chǎn)中介人士表示，現(xiàn)在二手房掛牌量上升也與當(dāng)年7090調(diào)控政策有關(guān)，很多90平方米以下的房子已經(jīng)不能滿足全家居住需求，需要置換更大的房子。賣小賣舊的同時(shí)，也推動(dòng)新房改善型需求的釋放。

貝殼研究院成都分院4月報(bào)也顯示，2023年4月，二手房總價(jià)段成交占比上升的僅100萬以下極剛和300萬及以上的中高端房源占比上升。而100(含)-150萬、150(含)-200萬和200(含)-300萬的中總價(jià)房源占比下滑。

蘇宇在此前采訪時(shí)也表示，從成都樓市的成交數(shù)據(jù)看，二手房主要成交面積是80～90平方米，新房主要成交面積是120～130平方米，說明二手房的購房群體主要是滿足剛需的初始購房者，而新房則主要是改善型購房者。加上保障性住房，構(gòu)成了比較好的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

成都樓市逐漸降溫？

不過，巨大且仍在增長(zhǎng)的二手房存量可能將給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

按照目前這個(gè)趨勢(shì)，成都二手房掛牌量可能并未達(dá)到高峰。截至記者發(fā)稿，貝殼和鏈家平臺(tái)上成都二手房的掛牌量的數(shù)字仍在增長(zhǎng)。那么，供需形勢(shì)的變化會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？

事實(shí)上，二手房售賣雙方的心態(tài)正在變化。曹女士說，中介多次催促她再降報(bào)價(jià)，她并不愿意再調(diào)降。但是，曹女士發(fā)現(xiàn)，也許是在中介的催促下，小區(qū)同戶型的其他業(yè)主報(bào)價(jià)已經(jīng)下降很多，有的報(bào)價(jià)甚至超過了她的心理底線很多。

與曹女士有同樣改善需求的牟女士最近也一直在看房，不過，她處于買方心態(tài)，加大了壓價(jià)幅度。她最近看中的一套住宅，房東報(bào)價(jià)520萬但她還價(jià)僅為450萬，這一還價(jià)大大低于房東的預(yù)期。

前述中介也表示，近期二手房市場(chǎng)，購房者的觀望氛圍加濃，也有一些房東急于出售而大幅調(diào)低價(jià)格。他認(rèn)為，沒有賣不出去的房子，而是沒有調(diào)到合適的價(jià)格。

貝殼研究院4月報(bào)告分析認(rèn)為，回顧二手市場(chǎng)供需現(xiàn)狀，在二手資產(chǎn)優(yōu)化和置換需求放量的背景下，需求分化卻在加劇，中間價(jià)格段的房源出售難度因此變得更大（特別是100(含)-150萬區(qū)間），持有這部分房屋的業(yè)主賣舊買新的周期拉長(zhǎng)，一二手鏈條循環(huán)緩慢，最終容易造成新房修復(fù)速度放緩。

克爾瑞四川發(fā)布的5月成都樓市觀察顯示，在住宅市場(chǎng)，成都樓市供應(yīng)持續(xù)大幅下滑，成交止?jié)q回落，市場(chǎng)降溫。5月市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏再度放緩，同環(huán)比降幅均近4成，成交結(jié)束“3連漲”趨勢(shì)，環(huán)比小幅下滑；從線下監(jiān)測(cè)來看，市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)更為明顯。

對(duì)于二手房掛牌量持續(xù)上升，蘇宇認(rèn)為，隨著前期積壓需求集中釋放結(jié)束，市場(chǎng)會(huì)逐步回到正常節(jié)奏，不用進(jìn)行煽動(dòng)性的解讀。從實(shí)際情況來看，成都近幾周的二手房銷量已經(jīng)有了下行的趨勢(shì)，這也是合情合理的。

他認(rèn)為，從供需關(guān)系上看，供應(yīng)過大必然導(dǎo)致價(jià)格上漲缺乏動(dòng)力，相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格也會(huì)使得購房者置業(yè)動(dòng)作更加理性，有利于維持市場(chǎng)平穩(wěn)。