每經記者：陳利每經編輯：魏文藝,何小桃
(相關資料圖)
武漢新房成交量仍在下探。
據武漢住房保障和房屋管理局官網數據，繼6月環比下跌56.2%后，7月武漢市新建住房網簽備案僅4881套，環比6月下降21%，連續兩個月大幅下滑，創近十年同期新低。
“7月份以來，隨著銷售市場下滑，企業供應意愿進一步降低，7月最后一周無新增供應，整體供應規模同環比降幅顯著，處于較低水平。”中指研究院分析認為。
進入8月份，這一情況并未得到好轉，截至8月20日，武漢新房成交量僅4092套。為了促進銷售，武漢多個熱門樓盤項目不得不降價銷售，降價幅度大多在2000元/平方米以上，甚至部分非核心區域項目還在虧本銷售。
虧本甩賣
武漢卓越城由卓越負責操盤運營。
在第三方平臺上，一渠道經紀人王亮告訴《每日經濟新聞》記者，卓越城于2021年8月首次開盤，推出1、2號樓建面約73-107平方米的毛坯房源，彼時項目均價在9500元/平方米，僅用了一個月蓄客時間就銷售了450套，認購金額達4.2億元，去化率超80%。此后，該項目還連續多次蟬聯區域銷售套數冠軍。
但此后，由于行業下行及新冠疫情等因素影響，該項目銷售價格和套數持續下滑。“雖然在今年2、3月份市場行情有所好轉，疊加武漢房交會影響，項目成交有過短暫回升，但整體情況并不如意。”王亮表示，進入8月，項目價格更是大幅下滑。
據王亮提供的渠道銷售價格，目前卓越城高層價格最低已來到了6500元/平方米，洋房最低6850元/平方米。如果選擇團裝，還能贈送車位。
公開資料顯示，卓越集團于2020年首次布局武漢，并于當年先后拿下了兩宗地塊。其中一宗位于洪山區青菱工業園區內，總用地面積88678.60平方米，即如今的卓越城項目。
彼時，卓越以總價22.1億元、樓面價4365元/平方米摘得該地塊。而整個卓越城項目A、B地塊總投資超過62億元。
某頭部房企區域投拓負責人8月21日通過微信向每經記者粗略算了一筆賬：當前一個剛需項目的建安成本平均在3500元/平方米，加上稅費、設計費、營銷費、渠道費等各種費用，按照武漢當前的情況來看，4365元/平方米的樓面價，項目要保本售價至少要保證在8000元/平方米以上，想要盈利售價需要在9000元/平方米以上。
再如距離卓越城不到兩公里的大華公園城市，項目用地由武漢大華于2020年11月以樓面價6056元/平方米競得，2021年該項目首次開盤時，精裝房源價格為11000元/平方米，雖然目前在第三方平臺的掛牌價格（毛坯）仍是8500元/平方米，但“實際線下價格都在7000元/平方米，而且這個價格不是針對個別特價房源，而是拿出了大批量的中間樓層房源都是這個價。”某百強房企武漢區域相關負責人張強8月21日通過微信告訴每經記者。
大華公園城市二手房信息 來源：房天下武漢
“項目降價后確實吸引了不少客戶，一周能賣幾十套。”在張強看來，這對于競品確實是一個很大的挑戰，攪動了市場，激活了底層資源，但“這只能是階段性的。”
每經記者在第三方平臺看到，大華公園城市的部分二手房源掛牌價格也僅每平方米7千元出頭。
此外，據武漢當地媒體報道，包括中國電建地產?瀧悅長安、中建?湖北文旅?壹品公館、中建鉑公館等多個項目近期的降價幅度均在2000元/平方米以上。且今年以來，降價幅度還有擴大趨勢。
量價齊跌
事實上，今年以來，武漢新房成交量猶如“坐過山車”。
年初的2-3月，因市場需求集中釋放，武漢樓市交易有所反彈；盡管在4月有所降溫，但5月借助房交會推出優惠置業政策，武漢新房創下14088套的今年第二高的月度成交量；但到了6月，武漢新房網簽量急劇下滑至6172套，環比減少55.46%，同比減少42%；7月，武漢新房網簽僅4881套，環比下降20.9%；截至8月20日，本月武漢新房成交量僅為4092套。
另據中指研究院統計，7月武漢市商品住宅新增供應57.35萬平方米，環比減少39%；商品住宅成交52.97萬平方米，環比減少13%，同比減少54%。
數據來源：中指研究院
截至今年6月末，武漢市已批準預售尚未網簽的商品住房159914套，面積1831萬平方米。按照當前去化速度，去化周期需17個月。
據湖北中原地產數據，今年以來，武漢新房銷售開盤去化率持續走低，僅為17%，在中西部核心城市中市場表現最差。
下滑的不僅是成交量，還有價格。據國家統計局公布的數據顯示，7月武漢新建商品住宅銷售價格指數環比下降0.1%，同比下降0.3%，這已是武漢新房價格同比16連降；二手住宅銷售價格指數同比則已是17連降。
“對于今年武漢房地產項目來說，降價是常態，只是降多降少的問題。”張強指出，不過也有部分項目的價格比較穩定，如內環核心板塊的高端項目。而像白沙洲這些三環外區域的房價已降回到至少3年前。
“短期若無實質性刺激政策和市場信心持續不足，市場還將延續低位波動。”克而瑞分析指出。
（應受訪者要求，文中王亮、張強均為化名）
記者|陳利
編輯|魏文藝 何小桃蓋源源校對|湯亞文
封面圖片來源：視覺中國-VCG111340112511
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