在“因城施策”的基調(diào)下，自9月29日央行、銀保監(jiān)會(huì)提出階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，截至10月12日，新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有武漢、貴陽(yáng)、濟(jì)寧、湛江等多個(gè)城市響應(yīng)，這些城市的房貸利率也突破了此前各地首套住房商貸利率4.1%的下限。

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中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示：“預(yù)計(jì)后續(xù)或有更多城市繼續(xù)跟進(jìn)，特別是在樓市深度調(diào)整的三四線城市。同時(shí)，公積金貸款利率的同步下調(diào)，也為商貸利率下調(diào)釋放一定空間。”

截至目前，武漢、貴陽(yáng)、濟(jì)寧、湛江等多個(gè)城市的首套房貸利率突破了4.1%的下限。圖/IC photo

二線城市武漢、貴陽(yáng)率先降低房貸利率

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》。《通知》指出，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心的統(tǒng)計(jì)，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中，有23個(gè)城市符合此次新政的要求。其中，二線城市8個(gè)，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽(yáng)；三線城市15個(gè)，包括泉州、溫州、瀘州、岳陽(yáng)、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽(yáng)和桂林。需要注意的是，央行和銀保監(jiān)會(huì)此次新政的適用范圍并不限于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)的70個(gè)城市，因此，事實(shí)上，全國(guó)會(huì)有更多城市符合條件。

在8個(gè)符合條件的二線城市中，新京報(bào)記者逐一聯(lián)系當(dāng)?shù)刂薪榈弥壳埃呀?jīng)有武漢、貴陽(yáng)兩地的首套住房商貸利率下調(diào)至3.9%。58安居客房產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，武漢、貴陽(yáng)的首套住房商貸利率已經(jīng)降低至3.9%。

“武漢房貸利率剛調(diào)整下來(lái)，最低首套商貸利率是3.9%。”武漢本地一名鏈家中介人士告訴記者。

“貴陽(yáng)部分銀行首套住房商貸利率已經(jīng)降低至3.9%。我們了解到的，有中國(guó)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行等。貴陽(yáng)下調(diào)的力度比較大，此前的首套房貸利率還是5.65%。”貴陽(yáng)本地一名鏈家中介人士告訴記者。

同時(shí)，在采訪中，新京報(bào)記者也了解到，截至目前，哈爾濱、蘭州、大連、天津、石家莊、昆明首套住房商貸利率仍然為4.1%，且哈爾濱、大連、昆明等城市利率是不久前剛下調(diào)到4.1%的水平。

多個(gè)三四線城市房貸利率進(jìn)入“3”字頭

不僅僅是二線城市，三四線城市中，已經(jīng)有山東濟(jì)寧及廣東陽(yáng)江、清遠(yuǎn)、江門(mén)等城市的首套住房商貸利率也進(jìn)入“3”字頭，其中，清遠(yuǎn)調(diào)整后首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率可低至3.7%。

根據(jù)中國(guó)人民銀行清遠(yuǎn)市中心支行消息，2022年10月1日至12月31日，清遠(yuǎn)將階段性下調(diào)首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限至相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減60個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率可低至3.7%。

此外，據(jù)新京報(bào)記者獲悉，山東濟(jì)寧首套房貸利率降至3.95%，湖北宜昌首套房貸利率降至3.9%；在廣東，陽(yáng)江首套房貸利率降至3.9%，江門(mén)首套房貸利率也降至3.9%。

“基于當(dāng)前調(diào)整情況來(lái)看，多個(gè)城市首套房貸利率下限已基本調(diào)整至4.0%以下，預(yù)計(jì)后續(xù)或有更多城市繼續(xù)跟進(jìn)，特別是市場(chǎng)深度調(diào)整的三四線城市。”陳文靜指出。

業(yè)內(nèi)：多因素致房貸利率下調(diào)，仍有下探空間

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，目前首套房貸利率下行是多種因素疊加導(dǎo)致的。其稱(chēng)：“從當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，需求端是比較弱的，以往樓市不斷加杠桿將房?jī)r(jià)抬升至比較高的位置，而目前房?jī)r(jià)處于下跌的預(yù)期，買(mǎi)房者主要為剛需、剛改等自住而非投資性需求，尤其在疫情沖擊下，其難以承擔(dān)以往的高利率，所以房貸利率下行是必然的。”

“另外一個(gè)值得關(guān)注的因素是，9月中旬，工農(nóng)中建等多家國(guó)有大行開(kāi)始下調(diào)存款利率，其中三年期定期存款和大額存單的利率下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，比如，建設(shè)銀行5年期的存款利率下調(diào)至2.65%，同時(shí)，各大銀行的理財(cái)利率也在下行，市面上收益高于4%的理財(cái)已經(jīng)不多見(jiàn)。所以在存款利率下行的背景下，房貸利率也會(huì)進(jìn)一步下降。”李宇嘉表示。

此外，10月11日晚間，據(jù)中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心宣布，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。而據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至10月9日，已有杭州、濟(jì)南、吉林等超30省市公積金管理中心發(fā)布“調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款利率”有關(guān)事項(xiàng)的通知，落實(shí)下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，即5年以下（含5年）利率為2.6%，5年以上為3.1%。

陳文靜指出：“公積金貸款利率的下調(diào)也為各地商業(yè)貸款利率下調(diào)釋放了一定空間。短期來(lái)看，公積金優(yōu)化政策仍是各城市進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段之一，預(yù)計(jì)更多城市將陸續(xù)下調(diào)公積金貸款利率及支持‘商轉(zhuǎn)公’貸款等，多個(gè)政策疊加帶動(dòng)市場(chǎng)逐步修復(fù)。”

從宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)貸款持續(xù)走弱。據(jù)中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月末，房地產(chǎn)新增貸款共計(jì)0.67萬(wàn)億元，占各項(xiàng)新增貸款金額的比例僅為4.9％，占比創(chuàng)近年來(lái)新低。2021年之前，新增房貸占各項(xiàng)新增貸款的比例大多超過(guò)20％，目前的占比僅為之前的約四分之一。

而從歷史統(tǒng)計(jì)來(lái)看，此前各地最低房貸利率4.1%，也是從1998年央行出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦法》以來(lái)的歷史最低。更早的“歷史最低”出現(xiàn)在2008年底，可按4.16%利率發(fā)放房貸。

那么，未來(lái)房貸利率還有多少下行空間？李宇嘉預(yù)測(cè)稱(chēng)：“未來(lái)首套住房商業(yè)貸款利率還有進(jìn)一步下行空間，預(yù)計(jì)會(huì)適度高于存款利率水平，介于存款利率和理財(cái)收益利率之間。”

陳文靜也表示：“若市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期，不排除四季度仍有5年期以上LPR繼續(xù)下調(diào)的可能，但空間已經(jīng)相對(duì)有限。”

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶