本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：劉婷
2023年伊始，一線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)搶跑進(jìn)入促銷行情。
廣州天河，一名寫(xiě)字樓業(yè)主將名下公司移出辦公樓，騰挪出空間出租給企業(yè)客戶。上海北外灘，寫(xiě)字樓業(yè)主把推介資料發(fā)至社群和知識(shí)星球等平臺(tái)，附以可冠名大樓、帶車位等條件。北京朝陽(yáng)區(qū)，望京SOHOT2寫(xiě)字樓8套辦公資產(chǎn)被擺上拍賣平臺(tái)，吸引過(guò)萬(wàn)人圍觀。
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促銷熱潮背后，折射出寫(xiě)字樓市場(chǎng)信心遇冷的現(xiàn)狀。
近日，戴德梁行發(fā)布報(bào)告稱，截至2022年底，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率同比上升6.4個(gè)百分點(diǎn)至14%，深圳同比上升3.6個(gè)百分點(diǎn)至22.8%，北京、上海則分別為16%、16.7%。
盡管短期受阻，但寫(xiě)字樓資產(chǎn)具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的特性，吸引了眾多長(zhǎng)期投資者。
2022年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)交易活躍，僅前三季度成交額便超過(guò)千億元。新加坡頭部房企凱德集團(tuán)、全球另類投資巨頭博楓、美國(guó)知名商管企業(yè)鐵獅門等均逆勢(shì)買入商業(yè)資產(chǎn)，外資頻繁出現(xiàn)在交易市場(chǎng)。
進(jìn)入新一年，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好預(yù)期下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)有望企穩(wěn)回暖。
戴德梁行預(yù)計(jì)，2023年一線城市的凈吸納量預(yù)計(jì)將維持正數(shù)，新供應(yīng)寫(xiě)字樓將刺激企業(yè)的搬遷活動(dòng)，以金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)和TMT中最為活躍。財(cái)務(wù)狀況良好的企業(yè)將積極在低租金環(huán)境下承租位于核心地段的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)設(shè)備和設(shè)計(jì)完善的新寫(xiě)字樓項(xiàng)目將更能吸引優(yōu)質(zhì)租戶。
第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇表示，隨著疫情防控措施的優(yōu)化，市場(chǎng)發(fā)展料迎更多利好，商用物業(yè)市場(chǎng)需求或逐步回暖，住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)預(yù)將企穩(wěn)。
廣深寫(xiě)字樓迎供應(yīng)高峰
2022年，北上廣深寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)高峰，多個(gè)熱門辦公區(qū)域均有明星項(xiàng)目入市。
以深圳為例。2022年第四季度，位于前海的華海金融創(chuàng)新中心投入使用，將深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量推高至724.4萬(wàn)平方米。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年，金融業(yè)超越TMT，重新成為深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓最大需求來(lái)源。從全年看，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)依然高踞需求前三甲，但各自占比出現(xiàn)較大變化。金融業(yè)在租賃成交中的占比達(dá)38%，較2021年上升約12個(gè)百分點(diǎn)。TMT占比23%，較2021年下降約15個(gè)百分點(diǎn)。專業(yè)服務(wù)業(yè)占比15.9%，上升約6個(gè)百分點(diǎn)。
“此外，2022年外企租賃成交占比較2021年提高6個(gè)百分點(diǎn)，但有相當(dāng)部分為原址續(xù)租，擴(kuò)張和新設(shè)需求并不熱切，整體租賃策略相對(duì)保守。”戴德梁行指出。
供應(yīng)量增加、需求量縮減，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率上行。戴德梁行指出，2022年，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求仍顯頹勢(shì)，全年凈吸納量共錄得22.2萬(wàn)平方米，較2021年銳減66.3%。深圳市空置率錄得22.8%，較2021末上升3.6個(gè)百分點(diǎn)。
與深圳相鄰的廣州，也在過(guò)去一年迎來(lái)供應(yīng)高峰。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2022年，廣州市共七個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)為市場(chǎng)帶來(lái)53.9萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。其中，前三季度，共六個(gè)新項(xiàng)目入市；第四季度，位于珠江新城的粵海金融中心入市，為市場(chǎng)帶來(lái)13.3萬(wàn)平方米供應(yīng)面積。截至2022年年末，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)總存量達(dá)660.5萬(wàn)平方米，同比擴(kuò)張8.9%。
值得注意的是，2022年，廣州寫(xiě)字樓凈吸納量錄得新低。據(jù)第一太平戴維斯，2022年，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)遇冷，凈吸納量降至近十年最低，約為2021年的9.5%。廣州市平均空置率四個(gè)季度連續(xù)上升，同比上升6.7個(gè)百分點(diǎn)至16.3%。
在招租壓力下，各地寫(xiě)字樓業(yè)主均采取降價(jià)措施，推動(dòng)出租率走高。據(jù)第一太平戴維斯監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年底，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金降至每平方米每月152.2元，租金指數(shù)同比下降3.8%。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年年底，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為每平方米每月203.5元，同比下降3.3%。
圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意
外資積極布局
因租客和現(xiàn)金流穩(wěn)定，寫(xiě)字樓資產(chǎn)在地產(chǎn)行業(yè)降溫時(shí)成為投資熱土。向來(lái)青睞長(zhǎng)周期投資的外資企業(yè)，在過(guò)去一年積極布局寫(xiě)字樓資產(chǎn)。
10月17日，凱德集團(tuán)以20.37億元買入北京博瑞大廈，打破北京法拍市場(chǎng)交易紀(jì)錄。對(duì)于買入原因，凱德集團(tuán)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，此次收購(gòu)符合凱德的投資策略，可以發(fā)揮集團(tuán)以在開(kāi)發(fā)方面的全面能力和優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，為投資者帶來(lái)優(yōu)質(zhì)回報(bào)。
世邦魏理仕發(fā)布的《北京寫(xiě)字樓租戶普查2022》報(bào)告指出，盡管外資租戶權(quán)重有所下降，但其在甲級(jí)寫(xiě)字樓的總租賃面積未見(jiàn)減少，借助市場(chǎng)的機(jī)會(huì)窗口，積極實(shí)施擴(kuò)租和升級(jí)搬遷等計(jì)劃。
報(bào)告認(rèn)為，搬遷升級(jí)至更高品質(zhì)寫(xiě)字樓成為越來(lái)越多中資和外資企業(yè)的共同訴求，在2022年短暫休整后，新增供應(yīng)在2023年將迎來(lái)小高峰，分布于中關(guān)村、東二環(huán)、奧體、麗澤、通州等區(qū)域，市場(chǎng)有望繼2021年后再現(xiàn)租賃窗口期。
“寫(xiě)字樓資產(chǎn)有穩(wěn)定的回報(bào)率，流動(dòng)性也比較好，管理比較容易，這都符合這種外資機(jī)構(gòu)對(duì)于投資標(biāo)的的要求。”第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，2022年外資機(jī)構(gòu)除了買入寫(xiě)字樓資產(chǎn)之外，也更關(guān)注房地產(chǎn)新基建概念，如說(shuō)物流倉(cāng)儲(chǔ)、生命科學(xué)園等。
中國(guó)城市更新論壇秘書(shū)長(zhǎng)陳方勇對(duì)時(shí)代周報(bào)記者則認(rèn)為，現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多，有時(shí)間慢慢挑，而且從長(zhǎng)期看，核心城市依然充滿發(fā)展?jié)摿Α?duì)于深耕中國(guó)的國(guó)際資本而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期給予低價(jià)買入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。
戴德梁行指出，2022年前三季度，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額為1900億元，其中寫(xiě)字樓占比55%，超過(guò)千億元。展望2023年，寫(xiě)字樓交易預(yù)計(jì)將在自用買家旺盛需求的推動(dòng)下保持活躍。