隨著經濟發展進入新歷史階段，我國城鎮化進程面臨增速換擋。
第一財經記者根據《中國統計年鑒2022》與2022年經濟社會發展數據梳理發現，2022年末，我國城鎮常住人口達到92071萬人，比2021年增加646萬人，新增城鎮人口創下42年來新低。
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去年新增城鎮人口創近42年新低
改革開放以來，我國城鎮化率快速提升。從歷年新增城鎮人口來看，上世紀80年代十年間我國新增城鎮人口為1.1億人，其中1981、1982年，1984～1987年累計增加城鎮人口均超過1000萬人。
上世紀90年代十年累計增加城鎮人口為1.42億人，比80年代增加了0.32億人。其中尤為值得注意的是，1996年在我國城鎮化率首度30%后，我國城鎮化進入到加速階段。從1996年到2003年，我國年新增城鎮人口均超過了2000萬人。2004年和2005年雖然這一數據低于2000萬人，但也都超過1900萬人。
21世紀的第一個十年，只有2008年受國際金融危機影響，新增城鎮人口有所下降，但也達到1770萬人。從21世紀第一個十年來看，累計新增城鎮人口20764萬人，比1980年代增加了近1億。
進入到21世紀的第二個十年，隨著我國新型工業化、信息化和農業現代化的深入發展和農業轉移人口市民化政策落實落地，新增城鎮人口保持快速增長態勢，其中，2010年到2018年，年新增城鎮人口均超過2000萬人。2019年也達到了1993萬人。十年累計新增城鎮人口達到23914萬人，這一時期也是城鎮化最快的一個時期。
進入到本世紀20年代，我國新增城鎮人口連年走低，2020年新增城鎮人口比2019年少199萬人，2021年新增城鎮人口比2020年少589萬人，2022年新增城鎮人口則是近28年來首次跌破1000萬，僅為646萬人，不到2019年的三分之一。
新增城鎮人口創下42年新低，有哪些原因？一方面是去年受疫情影響，部分城市外流務工人員返鄉，農村新進入城市的勞動力也有所減少。截至目前，已有廣西、重慶、甘肅、青海、江西、貴州6個省份公布了2022年人口數據，均為中西部省份。值得注意的是，在2022年全國人口減少85萬的情況下，這6個省份均實現正增長。
廈門大學經濟學系副教授丁長發對第一財經分析，去年沿海受疫情影響，人口外流的省份有部分人口回流，未來中西部地區發展機會增多，這些人可能留在當地就近就業，就近就業可以更好照顧家庭。
另一方面，從城鎮化進程本身看，隨著城鎮化率不斷提高，在當前城鎮人口已經接近三分之二的情況下，新增城鎮人口和城鎮化提升幅度在明顯減緩。
廣東省體制改革研究會執行會長彭澎對第一財經分析，去年幾個一線城市和大的二線城市都受疫情影響明顯，不少務工人員返鄉。在疫情防控措施優化后，今年和明年新增城鎮人口有可能會有明顯的反彈。但隨著城鎮化率的不斷提升，城鎮化也將從快速發展后期轉向平臺發展期。
中小城市研究院院長牛鳳瑞對第一財經分析，未來我國城鎮化率仍將不斷提升。在疫情防控措施優化后，今年經濟回暖，新增城鎮人口將有明顯增加，達到一定高峰后，年新增城鎮人口數量將呈現下行趨勢，當然這個下行趨勢不一定是直線的，可能是波浪式下行。
1978年以來歷年城鄉人口變化
數據來源：第一財經記者根據《中國統計年鑒2022》及2022年人口數據整理
對樓市影響幾何？
隨著城鎮化率超過60%，將進入到二次城鎮化階段。一方面，未來城鎮化的重點將不再是單純的數量提升，而應該更關注城鎮化的質量。丁長發分析，當前，沿海的長三角和珠三角等地的常住人口城鎮化率都已經很高了，接下來最重要的是要提高城鎮化的質量，未來要加快住房、教育、醫療等公共服務業領域補短板，加大公共產品供給，讓外來務工人員加快市民化。
另一方面，從空間流動來說，相比一次城鎮化過程中人口由鄉到城的流動，二次城鎮化是城市之間的流動，由中小城市向中心城市、大都市集聚。
牛鳳瑞說，從人口在全國的空間布局來看，近年來人口流動有兩大方向，一個是中部、西北、東北等地的人口向東南沿海集聚。另一個是在各省域內部，中小城市、農村人口向中心城市流動。
在人口向中心城市、經濟發達地區集聚的同時，一些人口不斷外流的城市則面臨著城市收縮的局面。比如，東北的很多地級市由于工業化和城鎮化都比較早，城市規模也不小，比如鶴崗、雞西就有6個市轄區，阜新市也下轄5個區，齊齊哈爾擁有7個市轄區，雙鴨山、佳木斯、牡丹江和本溪均有4個區。但在資源枯竭、產業收縮后，不少城市也面臨城市收縮的局面。
今年1月，伊春市將友好區的雙河子街道、鐵林街道撤銷，設為雙子河鎮、鐵林鎮。而在去年12月，伊春市就撤銷了烏翠區烏馬河、錦山、向陽、曙光四個街道辦事處，設立翠巒鎮、烏馬河鎮。同處黑龍江的齊齊哈爾市碾子山區也在去年開展了“撤街設鎮”，將富強街道撤銷設立華安鎮。
隨著城鎮化率不斷提高，城鎮化率增速放緩，廣受關注的樓市也面臨著一系列變化。58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，從總人口和新增城鎮人口的變化來看，從未來五到十年，或者長期的發展看，整體對于房地產的需求量，不再會保持原來那么高速的增長，而是進入到一個相對穩定的區間。房地產進入下一輪周期以后，一個需要直接面對的問題是整體需求的減少。
與此同時，不同區域和城市的樓市分化將進一步加劇。張波說，雖然從人口增量來看，新增城鎮人口下行，但是這不代表各個城市流入的人口平均都會下行，由于城市的分化，從經濟面、社會發展以及對于人口的吸引力來看，不同城市都存在很大的差異。
張波預計，不少新一線城市和二線城市還是未來人口流入的主要區域，對這些城市和區域依然會有比較大的支撐；同時一線城市也會有更多更高學歷、更高知識儲備的人才流入，進而支撐一線城市的樓市發展。