本文來源：時代財經(jīng) 作者：劉新歌

深圳的樓市限購在深汕特別合作區(qū)打開了一個口子。

(資料圖片)

3月10日，網(wǎng)傳消息顯示，深汕特別合作區(qū)住建和水務局發(fā)布《關于積極支持剛性和改善型住房需求的通知》（下稱“《通知》”），對限購、限售等樓市政策進行了調(diào)整。根據(jù)《通知》，自然人在深汕合作區(qū)購買商品住房不再受限購政策影響。

《通知》還優(yōu)化了商品住房轉(zhuǎn)讓管理，禁止轉(zhuǎn)讓期限由之前的取得不動產(chǎn)權(quán)證書之日起5年內(nèi)降低至2年內(nèi)。此外，推行優(yōu)先申購制度，即小于120平方米的商品住房仍優(yōu)先面向轄區(qū)戶籍居民銷售，第二批銷售則向其他區(qū)域客戶放開銷售，120平方米以上的大戶型不受上述限制。而若轄區(qū)戶籍居民或其家庭在轄區(qū)內(nèi)已有商品住房，不再享有上述優(yōu)先申購資格。

時代財經(jīng)數(shù)次嘗試聯(lián)系深汕特別合作區(qū)住建和水務局，但電話始一直無人接聽。不過，該區(qū)多位中介對時代財經(jīng)確認上述限購、限售調(diào)整政策消息屬實。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，2020年深汕合作區(qū)常住人口僅13萬人，不到深圳本土10個區(qū)任何一個區(qū)的1/10。因此，靠本地人無法消化那么大的商品房體量。而之前的限購、限售政策，使新房銷售下降，前期大規(guī)模儲備開發(fā)的項目出現(xiàn)滯銷。

深汕特別合作區(qū)是深圳的一塊“飛地”。它由汕尾市鵝埠鎮(zhèn)、小漠鎮(zhèn)、赤石鎮(zhèn)、鲘門鎮(zhèn)等四鎮(zhèn)組成，面積468.3萬平方公里，距深圳市中心約120公里，中間還隔著惠州。2018年12月16日，深圳市深汕特別合作區(qū)黨工委、管委會揭牌，深汕特別合作區(qū)正式成為深圳第“10+1”區(qū)。

《深汕特別合作區(qū)高質(zhì)量發(fā)展三年行動計劃（2019-2021年）》提出，到2021年，地區(qū)生產(chǎn)總值達150億元以上，城市人口達25萬左右，人均GDP和居民人均可支配收入增速顯著高于全省平均水平。

樓市躁動則在一開始就被扼住。2017年5月，為防止炒房客擾亂正常的市場秩序，深汕合作區(qū)凍結(jié)了房產(chǎn)交易過戶，并停止了戶籍遷入工作。宅地出讓也非常有限。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年12月19日，深汕特別合作區(qū)主要出讓的是工業(yè)用地，三年內(nèi)僅出讓了6宗居住用地。

不過，2019年12月，深汕特別合作區(qū)對樓市政策進行了一次調(diào)整，啟動合作區(qū)過渡期商品房銷售工作，以解決2017年5月以來被凍結(jié)的樓市遺留問題。這次政策對限購的要求為，居民家庭持有的商品住房、商務公寓總套數(shù)不得超過2套，成年單身人士（含離異）持有的商品住房、商務公寓總套數(shù)不得超過1套。限售期限則為取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起5年。

2020年8月，深汕特別合作區(qū)進一步明確和優(yōu)化了商品房銷售政策，相關政策通知里明確，其目的是加快振業(yè)時代花園二期、赤湖純水岸花園、特區(qū)建發(fā)東部大廈、深汕灣智苑、深汕灣科技園、深汕綠地商務中心二期等項目銷售。

赤湖純水岸花園位于小漠灣文旅創(chuàng)新小鎮(zhèn)，也是華僑城在深汕特別合作區(qū)的首個項目，拿地時間為2019年8月。華僑城2021年年報顯示，該項目可售面積為130476平方米，累計銷售面積63322平方米。項目中介柳茹（化名）對時代財經(jīng)稱，目前在售房源為三期的別墅和四期的小高層洋房，均為現(xiàn)房。

振業(yè)時代花園則位于鵝埠鎮(zhèn)，是深汕特別合作區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的純住宅樓盤。2016年3月，深振業(yè)以起始價1.08億元拿下項目地塊，建筑面積21.69萬平方米，成交樓面價不到500元/平方米。安居客信息顯示，目前該項目僅有少量二手房在售，單價近萬元，其中幾套小戶型為內(nèi)部轉(zhuǎn)讓房。“有一套元旦前才交樓。營銷中心都不賣小戶型，小戶型是之前那些人抓在手上，現(xiàn)在市場回暖了，在備案價基礎上加點價轉(zhuǎn)出去。” 中介王陽（化名）對時代財經(jīng)說到。另據(jù)安居客數(shù)據(jù)，2023年，深汕特別合作區(qū)的新房均價約1.7萬元/平方米。

樓市政策或讓他們變現(xiàn)的機會提早到來。“今年挺多人來合作區(qū)工作，而合作區(qū)主要是引進配套，商品房供應比較少，還是比較稀缺。”王陽說。

激發(fā)樓市活力或是此次取消限購、調(diào)整限售的原因之一。深圳住建局數(shù)據(jù)顯示，深汕合作區(qū)2月份二手房成交量為0，一手房成交92套，僅占全市一手房成交量的4.51%。

根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2022年深汕合作區(qū)新建商品住宅成交套數(shù)為1505套，相比2021年3030套下跌了一半。李宇嘉稱，深汕的開發(fā)需要大規(guī)模土地儲備、市政和基建設施建設，需要房地產(chǎn)發(fā)揮先行軍的作用，即為區(qū)域開發(fā)發(fā)揮融資功能，從而為企業(yè)進駐、招商引資、吸引人才創(chuàng)造條件。

但他也認為，這與“房住不炒”并不沖突。“從政策調(diào)整看，鼓勵大家長期投資深汕的信號很明顯。不過，靠規(guī)劃刺激樓市、激活資金面的邏輯已經(jīng)是過去式，畢竟類似深汕的新區(qū)太多了，深圳的金字招牌能否在深汕見效，取決于深汕的規(guī)劃能否落地。而這需要較長的時間來兌現(xiàn)。但不管如何，政策調(diào)整以后，必然會激活購買需求，盡管量沒那么大。”