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專(zhuān)家分析認(rèn)為，當(dāng)下居民貸款買(mǎi)房的積極性不高，放寬購(gòu)房人年齡限制將激活加杠桿買(mǎi)房的情緒，而且該政策出發(fā)點(diǎn)是人口結(jié)構(gòu)變化，有延長(zhǎng)的合理性。
近日，廣西南寧中信銀行(行情601998,診股)提出“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”。該消息一出，便引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。記者了解到，南寧并不是唯一推出類(lèi)似政策的城市，延長(zhǎng)貸款年齡期限是人口老齡化加劇下房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策變化，也是在居民購(gòu)房意愿低迷背景下的政策疊加。
多地放寬貸款人年齡限制
據(jù)報(bào)道，中信銀行南寧分行于近日下發(fā)通知，正式將個(gè)人住房按揭貸款借款人的年齡期限從原先的70歲調(diào)整至80歲。以房貸新政來(lái)看，在最長(zhǎng)貸款年限30年不變的前提下，50周歲的居民，只要符合貸款條件可以申請(qǐng)到最長(zhǎng)30年的房貸；60周歲的居民，最高可申請(qǐng)到20年的房貸。
中信銀行南寧分行表示，外界對(duì)此規(guī)定理解有誤。近期總行統(tǒng)一下發(fā)文件，其中“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過(guò)80歲，但“貸款人年齡不超過(guò)70歲”這一規(guī)定并沒(méi)有改變。該分行稱(chēng)，相關(guān)業(yè)務(wù)前提是銀行已經(jīng)核實(shí)貸款人收入流水滿(mǎn)足貸款要求。截至目前，新規(guī)定尚未有業(yè)務(wù)落地。
“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過(guò)80歲，這意味著即使購(gòu)房者今年50歲，仍然可以按照最長(zhǎng)30年的期限申請(qǐng)貸款。一般而言，為了降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)貸款者的年齡設(shè)置上限，此前主流的年齡限制為退休年齡，部分銀行對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶(hù)有所延長(zhǎng)，但大部分銀行對(duì)于貸款人“當(dāng)前年齡+貸款期限”的限制為65至70歲。
記者發(fā)現(xiàn)，在北京也有少數(shù)銀行放開(kāi)了貸款人的年齡限制。從北京一位中介人士拿到的資料來(lái)看，目前已經(jīng)有三家銀行將“貸款人年齡加貸款期限”放寬至80歲。“對(duì)于房齡也有要求，銀行對(duì)于年齡的限制不一樣，有的長(zhǎng)有的短，但現(xiàn)在工行、光大等銀行可以到75歲，北京銀行(行情601169,診股)等三家銀行可以貸至80歲。”據(jù)介紹，這是去年進(jìn)行的政策調(diào)整，此前借款人年齡和貸款年限之和為不超過(guò)70歲。
有報(bào)道稱(chēng)，成都有銀行“貸款人年齡+貸款期限”最長(zhǎng)可達(dá)90歲，貸款期限最長(zhǎng)30年，但實(shí)質(zhì)屬于接力貸產(chǎn)品。記者從成都中介處得知，目前還沒(méi)有具體實(shí)施。“現(xiàn)在網(wǎng)上到處都在傳貸款年齡延長(zhǎng)至85歲還有90歲的，但目前接觸的銀行還沒(méi)有說(shuō)可以做的，年齡加貸款年限最長(zhǎng)也是70歲。”
對(duì)年齡較大的購(gòu)房者有利
隨著人口老齡化加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求從中青年拓寬至老年，在專(zhuān)家看來(lái)，放寬貸款人“年齡+貸款年限”政策在居民貸款買(mǎi)房低迷不振的背景下，或有一定的刺激作用。
如何理解貸款年齡放寬一事？在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄看來(lái)，該政策指的是借款人年齡加貸款期限延長(zhǎng)至80歲，也就意味著購(gòu)房者年滿(mǎn)50周歲也可以按照最高30年期限申請(qǐng)房貸。放寬了貸款年齡限制，利好了中年及中老年購(gòu)房群體，釋放了部分購(gòu)房需求。預(yù)計(jì)接下來(lái)，其他城市也有可能跟進(jìn)相關(guān)政策，比如一些去化壓力大的城市以及老齡化嚴(yán)重、老年人群體占比高的城市可以?xún)?yōu)先考量。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，“房貸年齡期限延長(zhǎng)”本質(zhì)上增加了部分購(gòu)房者的貸款時(shí)長(zhǎng)，增加了貸款額度、減輕了月供壓力，有一定積極效應(yīng)，此前杭州也有此類(lèi)政策出臺(tái)。
“該政策出發(fā)點(diǎn)是人口結(jié)構(gòu)變化，有一定合理性。但嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，‘房貸年齡期限延長(zhǎng)’屬于房貸領(lǐng)域的政策工具，其本身不屬于特殊政策。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
“當(dāng)下居民貸款買(mǎi)房的積極性不高，放寬購(gòu)房人年齡限制將激活加杠桿買(mǎi)房的情緒，而且也有延長(zhǎng)的合理性。一方面，延遲退休提上議事日程，加上人均壽命延長(zhǎng)，高齡者還在工作的現(xiàn)實(shí)正在發(fā)生，因此按揭貸款周期也要延長(zhǎng)；另一方面，近年來(lái)買(mǎi)房的年齡在延長(zhǎng)，逐漸形成40多歲才買(mǎi)房的模式。如果不寬限，很多人不太可能貸款30年，由此首付壓力就會(huì)增加。該政策對(duì)年齡較大的購(gòu)房者有一定的促進(jìn)作用。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。